2006年岁末，有两大新闻必须引起广州房地产界的高度关注：其一是广州“琶州地王”楼面地价以每平方米超过万元成交，创出史上天价；其二是杭州中心城区的楼盘依然价格高企，但城区周边的楼价却开始回落，杭州市来自地产相关的税收大幅度下滑。
展望2007年，广州楼市的价格依然扑朔迷离。但笔者认为，广州楼市将面临三大机遇与三大陷阱。
广州楼市的三大机遇
一是房地产业有可能分享中国经济持续发展的“大蛋糕”。未来的20年，是中国作为一个发展中国家崛起的战略机遇期，全国城市化率将从目前的30%增至60%.广州作为珠三角的中心城市，由于重化工业与与第三产业的“双擎带动”，将有可能形成1500万人口的规模。这种有产业支撑的强劲消费态势，将预兆房地产业仍然是广州经济发展的领头羊。
二是珠三角的路网建设与2010年的广州亚运会，将给广州房地产带来更大的发展空间。未来的珠三角，将以A字型轨道交通与广州发达的地铁网相连，珠三角的九个城市完全在一小时的车程之内。世界上已经有许多生动例子证明，一座城市可以因举办一次规模盛大的国际比赛而发生深刻改变。根据广州亚运的建设规划，“三足鼎立”，大气磅礴：这就是东边的奥体中心及其周边的科学城；北边的广州新体育馆及其周边的白云新城；南边的亚运村及其地处的广州新城。更值得人们关注的是，这三城将有最快速的交通相连，并将对广州的住宅版图产生长远的重大影响。
三是广州的消费需求发生深刻变化，为房地产的升级换代带来重大机遇。中国的国情，是人们盼望居者有其屋。但从广州的统计数据看，每百户居民已有15套房屋出租，广州人已经从“有其屋”向“优其屋”过渡。更重要的是，广州的楼市需求已经出现更为精细的市场划分。有人力求闹市有其屋，为的是小孩读书，方便上班；有人喜欢郊区大盘，价格相对合理、环境也比较舒适；更有人注意稀缺资源，或者是一线江景，或者是山林水库，或者是未来的商务中心，如珠江新城等。为此，广州地产界形成了巨量的换房潮流，并表现出现特别明显的“围城现象”：城外人想往城里挤，城里人想往城外走。甚至出现了珠三角城市群的高端人群，利用汽车的便捷，团团围着广州城而“择优而居”的现象。
广州楼市如果很好地把握这三大机遇，将会在造就特别适宜居住的人文环境方面创造奇迹。
广州楼市的三大陷阱
在看到广州楼市面临重大发展机遇的同时，我们必须清醒地看到，由于地方政府与房地产商的某些思维盲区，广州楼市还存在具有极大伤力的三大陷阱。
第一个陷阱是房地产行业的系统性风险。过去的五年，全球房屋实际价格快速度增长。据《经济学家》估算，发达国家的住房总价值由30万亿美元激增至70万亿美元，这一数字相当于这些国家GDP的总和，房价出现严重泡沫。为抑制十年涨了近三倍的房价，英国采取措施对购买第二套房征收“影响税”，房价迅速降温。俄罗斯公寓价格暴涨，普金提出“让民众买得起房计划”，检察机关对高房价展开调查。韩国5年公寓价格上涨2.8倍，交通部长等三个政府高官因此下台。针对近年国内楼价的快速上涨，今年的中中央经济工作提出了八个字：“合理引导，有效调控”。请诸位关注“有效”二字。如果无效或者收效甚微，怎么办？只好加大力度与措施。因为维护整体经济的健康发展，将是国家与民众的最高利益！现在来自银行的房贷已经高达3万多亿元，房地产的总资产70%来自银行。如果银根收紧，房价必然剧烈波动，从而引发一系列严重后果。
第二个陷阱是城市住宅用地调控的严重错位。据对全国40个重点城市的监测，平均套型面积高达113平方米。如此浪费，莫非人口众多的中国将很快有能力向外星球移民？对供求错位，国家出台了严厉的政策，今后建房90平方米以下的必须占七成。但这七成究竟应该建在哪里？笔者认为：应该把城市里市政交通条件较好的位置留给普通民众，方便群众就业；而把一些相对偏僻、空气环境较好的地方留做豪宅，因为富人的交通成本可以承受。我们如果不如此规划，而是任凭“地价的市场化”将七成90平方米以下的房子赶到郊外去，将要引发一系列的问题。如城市空心化、90平方米以下住房销售不理想等。这种错位将会因市场化的土地竞价出让而日渐加大，值得引起高度警惕。
第三个陷阱是对细分消费市场缺乏前瞻性的规划与准备。需求永远是商业开发的风向标。现在房地产市道好，正所谓“萝卜好卖可以不洗泥”。大户型啊、豪宅啊，实际利润比中间户型大得多。但一年以后呢？90平方米房子集中涌出，你如何应对？杭州城郊楼盘价格下滑带给人们的思索是深远的。因此，房地产商必须对90平方米以下的产品开发，有前瞻性的准备。另外，广州房地产版图的扩大以及珠三角轨道交通的重构，将给房地产业带来巨大冲击。未来的珠三角，广州到珠海四十分钟，1小时生活圈囊括了珠三角城市群。汽车有可能在中心城区跑不动了，轨道交通成为人们上下班的主要选择，这时候的楼盘分布，能够不改变结构吗？也许，会有更精彩的“5+2”或“5+3”，即工作在城里，度假在郊区。也许有穿梭巴、自行车接驳地铁，还有干脆在珠三角的某个城市居住，来广州上班。一小时的车程啊，你看看目前的北京，再看伦敦、东京等国际性大城市的现状。广州的房地产业重新洗牌，势所必然！
