住宅市场

    ●住宅市场调控力度将加大

    在刚刚召开的中央经济工作会议中，肯定了今年的宏观调控，明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。

    ●土地成交量继续上升

    从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，正在交易的地块面积约317.7公顷，第四季度计划入市的地块141.4公顷，加之先前成交的地块626.9公顷，这样算来，截至统计时间统计的数字，2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷，对比年初的土地供应计划，即1900公顷的商品房用地，商品房用地还有约814公顷的供地缺口。

    由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，因此，预计2007年土地市场供应将继续上升。

    ●明年土地市场总体成交价格继续下滑

    土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。

    ●供应量加大房价维持上扬

    从近5年各月度可以看出，通常情况新增供应集中在6月份左右。但今年上半年，国家9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中明确指出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域，但是对本市众多新增供应楼盘仍然影响巨大，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整。预计这部分项目全部调整完成应在明年下半年集中入市，所以我司预测届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。

    根据政府的住房建设规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年批量入市。

    ●明年成交将随供应增加

    由2002年-2006年月度成交量可以看出，2006年成交量主要集中在下半年，最新的数据显示2006年11月北京市住宅成交量为151.83万平方米，比去年同期下降约25.6万平方米。中原认为，2007年上半年的成交量将呈现反弹态势。

    ●明年价格仍将维持上扬趋势

    今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，可见，明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。但明年的住宅市场将呈现集中放量的趋势，以及政策执行的延续性，预计价格将呈现稳定上升态势。

    ●热点区域显现

    明年热点区域频现：广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、怀柔板块。

    首先，广渠路板块、朝青板块。

    广渠路板块———从2006年土地交易看，预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。并且广渠路36号地周边的项目也在热销中，如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。

    朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量。

    其次，小屯板块。

    小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

    第三，上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块。

    实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计，未来一年内区域内的新供应量将达百万平方米。

    2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。

    第四，西北百旺板块。

    西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

    第五，温泉区板块。

    华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔地拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

    第六，怀柔板块。

    自上世纪90年代以来，北京别墅市场自然形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”，机场高速、京昌高速、立汤路沿线成为别墅主要聚集群落。京承高速二期（顺义区高丽营到密云县沙峪沟）开通，为怀柔地区的别墅市场带来机会。