2007楼市热点预测之供应格局

    供应格局逆转中低收入者购房可期

    供求矛盾将得到有效缓解

    近几年深圳的住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年开始到2006年连续四年供求比不足1,存量房以及新增供应都得到比较彻底消化。今年全市销售面积700余万平米，与去年900万相比，下降了22％，新增供应的减少导致销售面积下降。

    进入到2007年，商品住房供需矛盾有望得到缓解，首先因调整套型比例而延误的项目已渡过调整期，会在2007年陆续释放出来。其次根据《深圳市住房建设规划（2006－2010）》，不计政策性住房，2006年，深圳要建商品住房10.9万套，建筑面积975万平方米，2007年，要建商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米，如果计划得到落实，2007年会有不低于10万套的新增商品住房投放市场，几乎是06年供应套数的2倍。更重要的是连续五年都保持这样的新增供应，能够大大解除消费者的心理恐慌，在促进消费者理性置业，保持市场平稳发展方面将起到重要作用。

    房地产开发热点边缘化

    2006年深圳楼市的热点主要集中在龙华、布吉、宝安中心区、西乡、蛇口五地，新盘多，销售火，推售量以及销售量占全市的比例都分别在六成以上，热点区域仍然是去年的延续，以紧邻城市核心区的关口区域为主。

    2007年这种格局会有所改变，从今年下半年出让的住宅用地看，11块地，分布在坪山、观澜、宝龙、龙岗中心城、光明、松岗、西乡等地，基本上围绕着我市的高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜的意图十分明显。其中发展较为成熟的龙岗大工业区、宝龙工业区，观澜－龙华工业区、光明南工业区等产业带，获得的商品住房用地份额明显较多。这些地块所在区域大部分房地产开发起步晚，市场发育不成熟，但拿到这些地块的开发商均为深圳的大型房地产企业，能有效提升当地的开发水准，带动当地房地产市场的跳跃发展，而楼市热点也会伴随着这些项目的开发向城市边缘地区过度。

    中低收入者购房有望

    2007年住宅供应会有两个显著变化：一是90平米以下中小户型比例显著放大，另外关外供应量显著增多，这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。

    关内受到用地限制，住宅项目比较稀缺，主要依靠存量用地及旧改释放的量。无论大户型项目还是小户型项目，产品都会进一步升级，以实现最高价值争取最高利润为目的，价格不断攀升，并成为海内外投资者追逐的目标。大户型的打造会趋向阔而豪，与国际水准接轨。

    关外项目，90平方米以下房型会向设计舒适、功能齐全、适宜居家的方向发展，在新政约束下，90平米以下房型供应激增，同质化竞争加剧，价格不可避免地成为竞争的核心。而关外大户型虽然也会慢慢减少，但受到小户型左右或上下自由打通灵活组合的威胁，房价大幅上涨难度较大。

    今年出让的土地明年下半年能形成有效供应，关外将出现大量6000－7000元的住宅物业，与深圳平均房价保持3000元左右的价格差，能有效平抑深圳房价上涨的幅度，上市量越多，对房价的平抑作用越明显；另外，高端物业已在06年消化较多，07年显著减少，不会对房价造成较大的拉升。综合各种因素，2007年深圳平均房价的涨幅将保持5％－10％的合理范围，中低收入者将能在关外实现置业计划。