“商业地产”这个 2001年才诞生的新名词与产物，几年来使众多的地产商如痴如醉地在明显缺乏理论基础指导的情况下前赴后继地进行着实践，大浪淘沙，涌现了一批又一批赢家、输家。 2006 年我们蓦然回首，发现商业地产已进入一个崭新的时代。

    不回顾和总结历史，便难以清晰展望未来。“商业地产”发展历史主要分为三个阶段：第一个阶段为 2000 年以前，称之为“商业、地产分离阶段”，这个阶段的主要特征是，这个阶段为“商业地产” 形态的原始阶段。　　第二个阶段为 2000 年— 2005 年，称之为“商业、地产叠加阶段”。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“初级阶段”。

    第三个阶段为 2006 年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”，商业地产的新纪元正式开启，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅仅是商业＋地产的简单叠加，这将是个与过去完全不同的新模式，以沿海发达地区的项目，如深圳万象城、星河购物公园、海岸城等项目为代表的以长期经营获利为主要目标的开发模式。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“成长与成熟”阶段。

    “商业、地产融合阶段”的出现有其深刻的动因和历史背景：其一，商业地产领域的市场机制正在发挥其威力，经过前几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到“商铺销售”和“商业经营”存在着难以相融的客观矛盾，而商业项目的根本价值在于租金的可获得性和成长性，租金的可获得性则依赖于商业项目能否长期经营下去，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体政府、商铺投资者在内的各方人士都在对上述第二阶段以“商铺销售”为主要目的的开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，各方人士渐趋成熟，纷纷思考和寻求怎样才能实现多方共赢的商业地产开发模式，并有一批积极的实践者，这无疑是第三阶段来临的最直接也是最有力的动因。

    其二，随着中国加入 WTO ，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进理念的涌入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展。

    其三，国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域，目前虽仍处于个案阶段，但必将推动商业地产价值融合提升；而信托产品也渐趋出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展。