热点片区折射楼市风云冷暖
2006热点片区全程直击
福田 景观大宅独占鳌头
住宅：福田均价居六区之最
福田，代表着深圳城市发展的核心地带，作为一个高尚居住区，其发展潜力不言而喻。中国指数研究院华南院最近一期报告显示，2006年福田区住宅总供应面积比2005年增长100万平方米左右，大部分福田楼盘的目标客户群均锁定年轻白领及投资者。同时，由于星河丹堤、香蜜湖1号·华府等豪宅项目的抬升，2006年，福田房价处于高位运行时期。前11个月，由于充分运用稀缺的景观资源这一卖点，福田区整体成交价格保持在14510元／平米左右，遥遥领先于罗湖、南山、宝安等其它各区。其中，配套发展成熟的香蜜湖片区已成为支撑福田楼价走高的主力军。
另外，相当规模的新推楼盘均为后期单位，如金域蓝湾三期、碧海红树园三期等，这些楼盘由于有了前几期项目的积累，生活配套相对齐全，所以价格也一直居高不下。
这是由于从供求关系来看，深圳关内土地资源极度稀缺，新盘量少，三、四、五月福田楼市甚至出现零供应，虽然随着星河丹堤、香蜜湖一号·华府、万科金域蓝湾三期等项目开盘，对市场紧张的供求关系有所缓和，但目前的福田楼市远远不能满足深圳市场的需求，再加上全市各片区房价均在上涨，福田区项目发展商普遍有将楼价继续抬高的预期。
商业地产：中心区供应超50万平米
2006年，在住宅市场逐渐冷静的同时，商业地产被普遍看好，因为有更多的资金注入，福田商业地产供应量超过50万平方米，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷。
其中，6月24日，中国商业地产联盟正式发布了《2006中国商业地产发展报告》，报告称“高标准建设的福田中心商业区将是中产阶级商档商圈，代表深圳商业未来。”同时，在《深圳市商业网点规划（2006－2010）》中，福田中心购物城也被明确规划为沿地铁一号线建设的五个极具潜在价值的新商圈之一。
随着星河丽思卡尔顿名店广场启动招商，COCOPark、第三空间、晶岛国际购物中心等两大重量级购物中心全部亮相，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发，一个以时尚购物和精品消费为特点的中心区商贸圈正伴随深圳CBD成长进入人们的视野。无疑，抢占深圳中心区就是抢占深圳商业未来。
写字楼：售价租金快速上涨福田CBD位居榜首
2006年，随着住宅价格波动逐渐平稳，福田写字楼市场快速发展、喧嚣四起，众多项目集中放量，其中福田CBD、车公庙等区域最为明显，特别是随着大中华国际交易广场、现代国际、长平商务大厦、财富大厦、卓越时代广场、新世界国际、金中环商务大厦、荣超经贸中心、华强广场等高档写字楼大量入市，写字楼市场推量达到井喷的地步，福田的写字楼市场地位进一步加强，形成一枝独秀的局面。
在价格方面，随着整个区域物流中心与信息流中心优势的不断展现，区域价值的提升，福田写字楼的销售价格和租金水平都有不同幅度的上涨，其中福田中心区写字楼的价格和租金比去年同比上涨幅度最大，涨幅分别为26％和15％，中心区写字楼的价格普遍集中在17500元／平米以上，福田写字楼与住宅市场之间的“价格倒挂”现象逐渐有所改善。
同时，在强劲需求的推动下，中国经贸大厦、联泰大厦、万轩大厦纷纷入市，车公庙片区写字楼整体销售价格也比去年增长15％，租赁价格保持10％的增幅，目前，车公庙片区写字楼市场均价大约在14000元／平方米左右。而且，片区内写字楼空置面积为5.7万平方米，天祥大厦、银座国际大厦、喜年中心、创展中心、求是大厦等物业的空置率都在5％以下，目前车公庙片区成为深圳入驻率最高商务圈。
罗湖 山居豪宅当道紧凑小户盛行
作为深圳的代表和骄傲，开发最早也最成熟的罗湖，集繁华与便利于一身，展现着城市无尽张力，演绎着都市无限精彩。从城市建成区来看，罗湖云集了众多商务机构、金融机构和酒店旅馆，以及各种金融证卷、商业零售和生活服务网点，形成了集居住、商业、办公和休闲娱乐为一体的区域综合物业形态，强大的综合商务配套功能与其它区相比处于领先地位。
回望2006年的罗湖房地产，可以用如下的话语来形容：山居豪宅当道与紧凑小户盛行。事实上，这也可视作罗湖在土地资源匮乏情况下向现有辖区内“硬挤”出开发用地的真实写照。
历经二十余年堪称高强度与高密度的房地产开发之后，幸亏罗湖还有一座占地数十平方公里的都市绿肺－－梧桐山。有了这座山，2006年的深圳增添了众多山居豪宅，罗湖房地产也因此抹上了惹眼的亮色。
围绕梧桐山一线，东方尊峪、鸿景翠峰、仙湖山庄二期、淘金山等项目，均凭借其奢华的景观资源优势，被打造成为都市中罕有的山居豪宅，犹如一串耀眼夺目的钻石项链，镶嵌在梧桐山麓，吸引着众多追求高品质人居者的视线。
其中，由富春东方地产鼎力开发、总建筑面积33万平方米的半山国际豪宅———东方尊峪，近两年来一直深受市场热切关注，在11月19日开盘时，逾千客户莅临项目售楼处，首批推出的千余套高品质豪宅单位当天就劲销过半，创造了下半年深圳房地产市场的销售奇迹。而总建筑面积近49万平方米的背山面水豪宅－－淘金山，紧邻东方尊峪的鸿景翠峰等项目，以及紧靠翠竹公园、依山近水的阳光绿地家园，也都深受市场热捧，销售业绩不俗。
而在繁华的罗湖都市中心区，由于可供开发土地资源缺乏，新问世的房地产项目则呈现紧凑小户盛行的特点。这里的新建筑一般都是见缝插针、以小户型为主的单体小盘，并且推出的几乎所有楼盘都打出“投资型酒店式公寓”的旗号，以适应商旅办公及酒店娱乐业发达的区位特征。
2006年罗湖区面世的小户型项目有红桂皇冠、鸿翔花园水晶堡、风格名苑、虹楼、银汉大厦、丰湖大厦等，包括连写字楼“好运来大厦”也打出“酒店式公寓”的旗号。至年底，由于户型小、置业门槛低、适合投资、区域购买消化能力强等原因，2006年开盘的小户型楼盘都已基本消化完毕。
从罗湖片区的商业地产来看社区商铺为楼市主角。2006年相继有宝安南商业中心（风格名苑裙楼）、红桂皇冠、天越翔园、航诚艺都、泊林国际珠宝交易中心、粤运大厦等项目进行销售、招商，累计入市商业面积近3万平方米。
南山 楼市高端化趋势显著
在深圳地产的大舞台上，南山楼市扮演了相当重要的角色。2006年，随着区域房地产的发展，南山区可供开发的土地也面临着日益稀缺的境地。近一两年来新的大型楼盘的开发并不多。今年4、5月虽有一些新盘入市，但大多定位高端，规模较大的普通住宅开发为数不多。自6月份以来，城市山林、名家富居以及沁园别墅等高品质物业的入市，拉动了整个南山楼市高端产品的大幅度成长。
如果说滨海大道的开通为南山楼市注入了第一原动力，使南山房价大幅提升；那么西部通道的建设与开通，无疑是南山物业升值的第二个原动力。西部通道的建成开通将加强深圳南山与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流，激活片区经济环境，制造新的商机，进而成为联结两地楼市的“管道”，对南山楼市产生巨大的驱动力。从而引发深港两地在南山的大规模投资热潮，南山楼市也将借此“东风”快速提升和发展。
与此同时，南山中心区的新规划，标注着南山地产已经迈向成熟，并随着区域价值的提升形成高端物业体系。南山区踏着新规划的步伐将在现有的基础上，采取资源整合、扩大规模、市场开发、增加技术含量等，使文化产业成为南山经济发展的支柱产业，至2010年，南山区将基本建成深圳重要的西部文化产业中心。南山商业文化中心区作为深圳西部的城市心脏，有着更多更深意义上的内涵。
最重要的是，第三产业的发展对于拔升南山楼市的品质意义重大。据最新统计数据显示，今年1到10月份，南山社会消费品零售总额达172.9亿元，增长21.7％，高于全市6.1％。基于第三产业的服务人员、白领将超越工业经济时代的蓝领成为住宅消费的主力。同时，商务活动将趋于频繁和密集，因此，对于住宅、写字楼、商业的需求大幅度增加。如近期开盘的众冠西郡园、前海金岸等项目，都倍受年轻人的青睐，掀起了深圳人购房投资热潮。
宝安 支撑深圳楼市半壁江山
西岸、龙华、西乡等片区出现普涨现象
记者掌握的数据显示，2005年宝安全区住宅销售均价为5223.59元／平方米，而2006年11月份的宝安住宅均价已高达8548元／平方米，9月份的住宅均价甚至曾一度攀升至11124元／平方米。可以预计的是，宝安2006年全年住宅均价将出现不低于30％的高幅增长。
从个盘判断，2006年宝安房价涨幅亦同样明显。例如宝安中心区9月入市的西岸观邸销售均价高达9500元／平方米，随后开盘的第五大道、君逸世家均价也分别达到了8200元／平方米及8800元／平方米，而由福中福地产开发的幸福海岸更凭借优良的建筑品质创下了12000元／平方米的宝安普通住宅天价，深业·首府的复式单位也以15000元／平方米的高价在6个小时内被抢购一空。
而在龙华片区，春华四季园、阳光新境等楼盘的销售均价已相继突破了7000元／平方米大关，个别楼盘的销售价格甚至已接近8000元／平方米。受到宝安中心区溢价效应的影响，西乡绿海名居等楼盘的销售均价也达到了6800元／平方米，而富通城三期生活立方的销售均价则达到了7800元／平方米，部分大户型售价甚至已达11000元／平方米，而与招华曦城同处尖岗山片区的山语华庭部分户型售价也已高达13000元／平方米以上。另一个值得注意的例证是，位于松岗街道的集信名城也在这轮房价高涨的热潮中成功开出了6000余元／平方米的销售均价，充分反映了宝安本地居民的强劲购买力。
宝安中心区等片区价格优势渐弱
记者日前在宝安中心区踩盘时了解到，由于西岸观邸、第五大道、君逸世家、菁英趣庭等一大批楼盘均已在2006年被置业者抢购一空，2006年上半年宝安中心区的供不应求现象将进一步加剧，而同期入市的宏发·领域、熙龙湾等楼盘则更多地扮演着“豪宅物业”的角色，宝安中心区作为关内普通白领置业热点片区的地位将被削弱，从而推动关内置业群体进一步西进至西乡片区。在这一趋势下，2007年推盘量剧增的龙岗有望逐步取代宝安近年来的强势地位，成为关内置业者出关置业的重要目的地。
“宝安中心区近年来一直与南山等关内区域保持着近3000元／平方米的价格优势，而相对便利的交通网络更使其成为关内白领们出关置业的首选区域。然而2006年9月份以来，宝安中心区优质楼盘售价已基本上与南山普通楼盘售价拉平，已不再具备明显的价格优势。”有业内专家分析指出：“宝安中心区事实上已基本完成了其作为白领置业区的历史使命，关内白领们将不得不踏上西进西乡、北上龙华、东拓龙岗的置业之途。”
龙岗地产价值加速释放
格局重组：本土企业与品牌地产商“竞妍”
一直以来，龙岗地产的发展一直处于半封闭式的自给自足的发展状态，造成这一局面的有地理因素，有交通因素，更重要的是缺乏行业主导力量的外力推动，因此无论是在产品上、营销上都滞后于深圳整体水平，更难以呼应国际化的城市高度。
可喜的是，近年来，随着天健、招商等一批主流开发商先后在龙岗推出项目，龙岗地产已经放开视野，出现了一批创新产品。
下半年，随着龙岗“六宗地”公开拍卖，中海、万科、招商、佳兆业、振业……几乎所有的主流开发商都云集于龙岗。各大品牌地产商的抢滩，表明了对龙岗地产后市的看好，同时注定将引发龙岗楼市又一轮创新革命，更应该感到高兴的是置业者，品牌开发商的先进理念、产品将会迅速带动龙岗地产的升级换代，将形成一个“百花齐放”的市场竞争局面，这种良性竞争，客观上无疑会出现更好的产品，市场选择更多。当下的龙岗地产，实际上已经形成品牌地产商与龙岗本地企业“竞妍”的格局，龙岗区的一位领导这样表示：我们欢迎中海、万科这样的品牌地产企业来到龙岗，一方面能为龙岗人民提供更好的居住产品；另一方面，中海、万科的品牌效应也会迅速引发社会关注，加速整个龙岗居住价值的释放。
龙岗地产重心转移
谈及2006年的龙岗地产，不能绕开奥体新城。
深圳近期规划明确指出：加快建设奥体新城地区，高标准建成奥体中心和配套工程，推进高交会馆等重大设施的建设，提升龙岗中心城功能，促进城市次中心的形成。
深圳奥体新城总面积14.3平方公里，规划定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育、展览为一体的城市复合功能区，高交会馆、深圳信息技术学院等均落户此内。其中，6.5平方公里是奥林匹克体育公园，如此规模的占地面积已经超越即将兴建的北京奥运村和广州亚运村，成为中国第一，即使在世界范围内也屈指可数。
奥体板块作为一种集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育、展览为一体的城市复合功能区，它自身具备的强大造血功能将为整个区域发展注入可持续发展的生命力。
盐田 房地产市场表现稳健
正如大梅沙频有台风的到访，以大梅沙为主体的2006年盐田房地产市场，也在房地产宏观调控中，颠簸走过。对于这个位于特区内，却被梧桐山一山相隔，房地产开发主要依托旅游产业发展，投资性相对浓厚的盐田房地产市场来说，其表现无疑成为2006年房地产宏观调控效应的晴雨表。
盐田楼市出现消化滞后
据了解，2006年盐田片区新盘分散在沙头角、后方陆域和梅沙三个片区。其中，沙头角片区和后方陆域片区是盐田传统的居住区，其市场主要由当地居民消耗，也多用于自住；而大梅沙片区凭借优越的山海环境，一直是投资人士的首选之地，该片区的新盘中旅游或半旅游物业比例较大，投资客占大市场的份额较大，因此，对房地产宏观调控的反应较为灵敏。
据深圳市国土资源和房地产管理局官方网站数据显示，盐田片区5月份成交的套数为200余套，在5月29日新一轮房地产宏观调控“国六条”出台之后，成交量骤减，整个6月份，成交总套数仅为106套，成交量缩水一半，甚至一度出现日成交为零的销售瓶颈。
随着深圳购房真实需求的显现，宏观调控后形成的市场观望气氛也随之渐行渐远。大梅沙片区上半年入市的项目，在经过短暂的销售相对停滞后，经过金九银十传统销售旺季的冲刺，大多进入尾盘销售阶段。而在9、10月份入市的大梅沙投资、自住两相宜的泊岸和湖心岛公寓，则彻底将盐田片区房地产市场带出低谷，一度创下销售佳绩。深圳市国土资源和房地产管理局数据显示，盐田片区9月份成交总套数上升至268套。
深盐第二通道疏通盐田置业通道
值得关注的是，交通一直是盐田房地产市场发展的瓶颈，目前，政府斥资50亿用于建设东部的7大交通工程，盐坝高速公路、盐梅公路梧桐山隧道和盘山公路直通市区已经让盐田区的交通得到巨大改善，由此引发的物业升值和建设加速将会有目共睹。
同时，斥资20亿元修建的深盐第二通道也已经动工多时，预计2007年即可全面竣工通车。这条全长11.65公里、双向6车道、全程免费的“大动脉”将彻底解决东部的过境交通问题。深盐第二通道投入使用后，盐田片区目前季节性缺点将大大削弱，片区的各项生活配套也将随着常住人口的增加得到进一步完善，这为盐田房地产市场的快速发展点燃了希望。
而在城市规划上，也频传利好，盐田区政府希望通过加快东部黄金海岸规划建设，加强城市各项基础设施建设和环境建设。大梅沙海滨公园太阳广场、大梅沙人工湖、郊野公园、东部华侨城项目的开启等等，均预示着盐田旅游产业的稳步发展以及相关房地产开发的前景。最近，盐田区政府又出台了新的五年规划，将在未来五年内把盐田建设成国际滨海示范区，此举对盐田的城市发展将起到至关重要的推动作用。
从目前部分楼盘的购房者来看，盐田片区部分楼盘已有相当部分的人是来自福田、南山甚至关外，盐田区未来的发展潜力和优越的山海居住环境成就其强劲的市场竞争力。经过地产宏观调控的洗礼，2006年的盐田楼市表现稳健。
