杭州首个包括包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？

    质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。

    然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。”新鸿基地产执行董事苏仲强说。显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。

    有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。

    吸金理由1：准确定位

    购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。 反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。

    有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。新鸿基拿下那块工业用地后，补足商业用地差价，开商场。这个在老社区里的新商场，用了三年时间寻找定位：香港的多数商场晚上营业到九十点，但APM营业到十二点，个别店铺营业到凌晨两点；多数商场以家庭消费者为主，而APM瞄准19~39岁的年轻人……

    事实证明，新鸿基的定位给它带来了很好的收益。APM商场去年全年租金收入为2.4亿港币，对比10年前以20亿港币建筑成本兴建APM，这样的租金收入相当可观。不仅如此，APM还带动了邻近地区的商铺升值。