由于产品稀缺，上海甲级办公楼市场租金连续攀升。上海东方早报记者了解到，与两年前相比，上海甲级办公楼租金升幅已经接近50％。

    随着我国金融业开放，国际金融机构对上海甲级写字楼的需求正在加大，甲级办公楼稀缺的局面还将继续。

    写字楼预租租金刷新

    近期，位于静安区南京西路中心商圈的越洋广场开始预租，其预租租金为1.3美元/平方米/天，成为上海历史上预租租金最高的写字楼。

    越洋广场总投资3.3亿美元，地处静安寺商圈，总建筑规模达20万平方米，连通轨道交通2号线静安寺站，其业态包括国际甲级办公楼、高档精品酒店和顶级购物中心。

    业内人士预测，越洋广场的预租租金纪录并不会保持很长时间，随着明年几幢高品质办公楼的陆续上市，预租租金还将被大幅度抬高。比如，在2008年上市的环球金融中心预计报价在1.5美元/平方米/天～2.5美元/平方米/天。

    最近两年来，上海甲级写字楼租金不断上升，中原地产的一份统计数据显示，今年10月份，上海甲级写字楼平均租金为1.06美元/平方米/天，比2004年同期的0.719美元/平方米/天上涨了47.43％。

    浦西租金涨幅高于浦东

    戴德梁行的研究报告显示，上海2006年全年总计六栋甲级写字楼完工，甲级写字楼市场供应量在24.5万平方米左右，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应量，从而将造成上海甲级写字楼市场持续紧张。

    其中浦东陆家嘴区域将新增写字楼物业115310平方米，占全年供应量42.4％，而浦西高档商务区由于有五大区，而总体供应量只占50%左右，因而浦西甲级写字楼更显得弥足珍贵。

    实际上，从最近的数据来看，浦西甲级写字楼租金的涨幅明显高于浦东地区。10月份浦西甲级写字楼租金1.2美元/平方米/天，比去年10月份0.98美元/平方米/天的租金上涨了22.45％。与2004年同期的平均0.724美元/平方米/天相比，更是大幅上涨了65.75％。与浦西相比，今年以来浦东租金状况就显得相对平稳，10月浦东甲级写字楼租金为1.02美元/平方米/天，比去年同期的0.989美元/平方米/天小幅上涨3.13％。

    三季度空置率降至2.45％

    上海甲级办公楼的空置率近期不断下降，今年初的空置率为5％，而第三季度已下降至2.45％的低水平，其中空置率接近于零的项目占总项目约55％。上海甲级办公楼聚集的六个主要中央商务区中，卢湾、静安和长宁的空置率更是达到约2％的低点。

    由于没有新的甲级写字楼供应，一些新建的品质相对较高的乙级写字楼开始抢占甲级写字楼市场。

    业内预计2007年租金将继续有所上升，升幅将会保持在3％～4％。2008年，由于环球金融中心的落成，租金预计会有小幅下调。至于租金收益率，预计未来两年内将保持在8％的水平。

    同时甲级办公楼的售价在2007年将保持1％～2％的升幅。2008年预计将会有小幅下调。

    金融业开放推动租金走高

    高力国际的信息显示，外资金融机构成为近期上海甲级写字楼租赁的主力。12月11日，《中华人民共和国外资银行管理条例》正式开始实施，上海东方早报记者从市场上获取的信息显示，仅在近期，就有大批金融机构进驻上海。其中，美国大都会人寿保险公司租赁上海世界贸易大厦约8000平方米；瑞银集团租用花旗大厦约5200平方米；美国银行租赁汇亚大厦约2390平方米。

    高力国际分析师表示，2006年上海甲级办公楼的供应较为有限，2006年前三季度，只有三栋新的甲级办公楼完工交付使用，共带来约11．75万平方米的新增供应量。

    分析师预计，外国机构投资者将继续对上海办公楼投资市场保持较高的投资意愿，2007年租金将继续有所上升，升幅将会保持在3％～4％。