2006年对于投资型地产而言，可谓波澜起伏。接连不断的宏观调控政策直指住宅市场，似乎为写字楼、商业、酒店式公寓等投资型地产迎来难得的发展机遇；年中的一纸“住宅禁商”令，让近年饱受供应量偏高困扰的写字楼市场迎来“利好效应”的期盼；然而紧随其后的“限外政策”又让上半年加速的外资整购脚步暂时停滞……

　　面对风云莫测的投资型地产市场，无论是本土开发商，还是海外投资者，无论是个体投资人，还是机构投资者，如何评价即将过去的一年？面对推迟来临的投资型地产项目供应高峰，又该如何应对？

　　新增供应量增加

　　覃晓梅认为，2006年的北京优质零售物业市场非常活跃，截至12月初，有六个大型优质零售物业开业，全年新增供应36万平方米，总供应量达到332万平方米（大型优质零售物业的统计标准是北京高档的购物中心和传统百货商场，并未包含超市，大卖场，家店连锁店等物业形式）。六个大型优质零售物业包括：第二季度开业的中关村广场购物中心和华堂望京店，第三季度开业的嘉茂购物中心（望京）和庄胜崇光百货南馆，第四季度开业的双子座购物中心的新华百货。

　　需求旺盛

　　2006年北京零售物业市场需求旺盛，中外零售商都在积极地寻找店面，加速在京扩张的步伐，租赁市场成交活跃。统计数据显示，2006全年的吸纳量达到33.6万平方米，比新增供应少2.4万平方米，导致空置率水平增加0.7%，由2005年第季度的5.6%上升到2006年四季度的6.3%。

　　北京社会消费品零售额和人均消费支出的持续和稳定增长，给了中外零售商在北京市场扩张的信心，外资大卖场和奢侈品零售商开店数量迅速增加。全球前250家零售商中，已经有41家进入中国市场，绝大多数已进入北京。首先在外资大卖场方面，作为家乐福中国首个郊区店，家乐福通州店在四季度开业，店面营业面积达8000平方米。易初莲花北苑店在二季度开业，营业面积20000平方米。首次进入北京市场的麦德龙现购自运商场，于二季度开出第一家店海淀万泉河店，四季度开出朝阳十里河店，营业面积均为10000平方米左右。百安居首家硬装店（建筑材料为主的店）于二季度在亦庄开业。店面由两部分组成，其中有1万平方米的标准店，以及2万平方米的露天堆场。同时，其他行业零售商也在积极进入北京，欧洲最大的运动专业超市迪卡侬北京大郊亭店和亦庄店同时开业，这是迪卡侬首次进入北京。全球著名眼镜连锁品牌亮视点（LensCrafters）9月正式登陆中国，北京东方新天地旗舰店同时开业。全球最知名的西班牙服饰品牌ZARA首次进入北京，他们签约世贸天阶1，700平方米店面做北京的旗舰店。Dior公司对其设在北京国贸商城内的女装专卖店扩大面积，法国著名成衣品牌Promod入驻世贸天阶。

　　优质零售物业受到租户追捧

北京优质零售物业租金水平图

　　据覃晓梅介绍，2006年北京优质零售物业受到租户追捧，如东方新天地的平均租金水平已经由2005年四季度的150美元/平方米/月上升到2006年四季度的200美元/平方米/月，增长率达33%，最好位置的租金可达280美元/平方米/月。根据世邦魏理仕研究部统计，北京市优质购物中心首层商铺的租金由2005年四季度的3.41美元/平方米/天上升到3.74美元/平方米/天，增长9.7%，二层和地下一层商铺的租金由2005年四季度的1.80美元/平方米/天上升到2006年四季度的1.94美元/平方米/天，增长7.7%。分区域看，王府井区域租金最高，首层商铺租金5.22美元/平方米/天；中关村区域租金最低，首层商铺租金1.5美元/平方米/天。

　　大宗收购频繁

　　根据世邦魏理仕统计，北京2006年的大宗零售物业收购共有四宗，其中三家投资机构属于外资，只有物美集团一家内资机构。物美集团购买自用，凯德置地购买物业用于出租和组成REITs上市。7月，萃力国际有限公司（萃力国际）与北京西友正式签署北京友谊商店重建项目协议，在友谊商店原址上将建成集写字楼、公寓和大型购物商场于一体的综合摩天大厦，新建后的友谊商店的商业面积将由现在的1万平方米扩大到6万平方米。

2006年大宗零售商业收购举例