“如果不加限制，肯定将产生腐败！”中国社会科学院研究员曹建海，对北京广渠路３６号地块项目表示担心。

    １１月２９日，北京市土地整理储备中心公布了朝阳区广渠路３６号住宅及配套项目用地（下称广渠路３６号地）国有土地使用权出让招标结果，经过激烈的角逐，最终，北京城建兴华地产有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体（下称城建联合体），以中标价２６亿元人民币夺标，从而将该地块收入囊中。

    既不是３０多亿，更不是４０多亿，尽管广渠路３６号地如人们所预料成为“北京新地王”，且该地块的出让已划上了句号，但随后引出的疑问与议论却接踵而至。

    “很迷茫，不知道该怎样做才能获得土地。”北京一位开发商在得知广渠路３６号地招标结果之后如此感慨。“除了热闹之外，恐怕还有一点感受：看不懂。”另一地产界人士表示。

    地产商无所适从

    广渠路３６号地花落谁家一直是京城地产界人士普遍关注的焦点。该地块北接广渠路，南临南磨坊路，东西与西大望路、东三环毗邻，总建筑面积９０．２万平方米。此次交易地块规划建筑面积４６万平方米。

    据了解，广渠路３６号地块是近年来北京市土地整理储备中心推出的上市地块中面积最大的一块，同时也被业内认为是北京市区最后的地块。由于该地块靠近ＣＢＤ、中央使馆区，良好的地理位置，便捷的交通和完善的市政配套设施，再加上面积较大，因此广渠路３６号地甫一“浮出水面”，就引来了６０多家实力雄厚开发商的角逐。

    １１月２９日，广渠路３６号地块招标结果揭晓，出价较高的前三名开发商均与该地块无缘，这多少算是爆出了一个冷门。最终，出价２６亿元的北京城建联合体战胜了１２家实力强劲的竞争对手，其中包括出价高出自己近５亿元的地产巨头华润联合体。

    对于这样一个招标结果——区区２６亿元，与当初开发商私下估算的价值４０亿多元相比，的确是少了不少。难怪有业界人士对此表示：“只猜中了开头，却没有想到结局。”

    中原地产李文杰近日在接受记者采访时也惊叹：“广渠路３６号地的价值已经被低估了！”支撑李文杰这一观点的事实依据是同期出让的北京四惠东地块。四惠东地块建筑面积仅１０万平方米，地理位置也远不及广渠路３６号地优越，但其楼面地价达到７３８９元／平方米，而后者实际成交楼面地价不到５７００元／平方米。

    而更让不少地产商看不懂的是拿地规则。在四惠东地块出让之前，京城的土地出让基本是价高者得，但是从四惠东地块开始，已经打破了这一拿地规则。四惠东地块中标价排在第二位，广渠路３６号地中标者开出的标价则是排在第五位。

    在国家密集出台宏观调控政策，重拳遏制房价上涨过快背景下，出现“天价地”胎死腹中，似乎是情理之中的事情。而在四惠东地块出让中，已经孕育了新的游戏规则，只是这种游戏规则让不少地产商感到难以琢磨，或无所适从。

    “地王”背后：悬疑待解

    关于广渠路３６号地，此前曾有媒体报道说，北京市国土局已将其改为限价房用地。

    １２月１４日，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在接受中国经济时报记者采访时，对上述说法给予了否认。“这次出让没有明确说限房价。”叶向忠说，广渠路３６号地块是作为涵盖普通商品房用地的综合用地进行出让的，开发商所做的与价格有关的承诺在招标过程中被视为意向销售价，并作为一项指标参与评标，不过他同时强调“价格只是分值之一。”

    对记者提出的今后什么样的人可以购买该项目住宅，有没有什么条件限制？叶向忠的回答是：“应该是谁都可以购买。”当天，记者致电北京市国土局、北京市建委以及北京城建公司，相关人士均没有明确表态。北京市国土局办公室一位负责人表示，关于该地块的用地性质，“对外以市土地整理储备中心的说法为准。”

    可问题就在这里。据悉，中标单位城建联合体在标书中除了有“９０平方米占７０％的承诺”，另外还承诺该项目住宅意向销售价格为９５００元／平方米。而按照叶向忠的说法，该项目建成的住房属于普通商品房，这也就意味着开发商在项目最终定价上享有自主权。

    接下来的主要悬念和问题是，房子卖给谁，或者说谁可以购买这样的房子？开发商承诺的９５００元／平方米销售价格是否会全部兑现？会不会滋生腐败？

    对于第一个问题，看似已经有了答案，实则不然。“９５００元／平方米的房价，中高收入差不多，中低收入就不要想了，一套８０平方米的房子，也得７０、８０万元，就算中低收入人群有一点钱，他会买这样的房子吗？”一位业内人士质疑道。

    谈到“意向销售价格”，北京佳程房地产副总经理王哲的直觉是，有可能是以９５００元开盘，但是接下来还会往上涨。“首先因为这一块土地不是限价土地，也不是限价房；第二，意向销售价格并不是法律上认可的东西，我开盘就卖９５００，也没有违反招标的承诺。”王哲说。

    据了解，目前广渠路３６号地块周边新盘均价均在万元以上，如珠江帝景为１．２－１．３万，Ａ派公寓介于１．４－１．５万之间，合生国际花园售价大约是１．５－１．６万，富力城二期为１．７万左右，而首府每平方米售价则高达２万元。

    中国社会科学院研究员曹建海表示，像广渠路３６号地块这样位于黄金地段且十分稀缺的项目，“房子一定很好卖，会有很多人求开发商。”曹建海说，即使不涨价，“说不定拿到一个房号就可以挣几十万，如果不加限制，肯定将产生腐败！”