近两年来，随着大量的商业地产项目入市，商业地产迎来了高置的高峰期，进入了商业地产的“红海时代”。对此，商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。最近，毗邻北京西山别墅区的马奈草地以高端文化情景商业的独特定位受到商家追捧，让许多商业地产开发商看到了差异化定位带来的希望。 
 
　　商业地产进入“红海时代”

　　在“2006中国商业地产实战论坛”上，中国商业地产研究院院长杨奕勇指出，截至2005年底，全国商业营业用房的空置量多达2878万平方米，而且目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增。以北京、广州、深圳等城市为例，北京、广州、深圳这一指标分别为68%、50%、58%。

　　“一些城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家‘贴身肉搏’恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”中国商业地产联盟秘书长王永平深表忧虑。

　　资深人士表示，随着大量的商业地产入市，商业地产似乎由“香饽饽”变成了“烫手的山芋”，商业地产的竞争进入了一个残酷的“红海时代”。

　　寻找商业地产的“蓝海之路”

　　世博控股集团董事长金锡顺女士谈到这个问题时表示：“商业地产的开发必须寻找新的‘蓝海之路’。差异化定位是避免同质化竞争最好的方式，走差异化路线、寻找市场的空白点，可以尽可能地减少因为商品的雷同而形成的不必要的竞争。”

　　据了解，上海新天地、锦绣大地物流港、北京国际玩具城等商业地产项目开始探索差异化的定位。上海新天地与周围的商业地产相比，以差异化的建筑风格、古典与现代相交融的氛围、中西结合的业态令消费者耳目一新。锦绣大地物流港则将商业定位于农副产品的大型批发物流基地，取得了很大的成功。此外，位于南三环木樨园商圈的北京国际玩具城则将定位锁定于打造北方的玩具交易平台。

　　针对差异化战略的具体实施，金锡顺女士提出了一些建议，她认为，差异化战略应该体现在商业项目运作的各个环节上，包括定位的差异、引进品牌的差异、软性服务以及商场布局等细节上的差异等等，这些环节的整合才是差异化的全局战略。

　　马奈草地差异化定位引发的效应

　　世博控股集团投资的高端文化情景商业项目马奈草地是差异化定位的实践者，其“高端”的定位弥补了京西商圈高端餐饮、娱乐、康体业态严重缺失的状况，其“文化情景”的独特定位则在商业的风格上走出了差异化的路线。

　　据介绍，马奈草地位于海淀的四季青桥畔，毗邻中关村、金融街、西山别墅区，位处京西北商圈。从西北四环到西北五环的西山区域目前聚集了半山枫林、香山81号院、WEHOUSE、香山别墅、檀香山别墅、西山美庐等17个别墅项目，据不完全统计，仅整个西山豪宅区便聚集了30多万具有高端消费能力的人群。

　　据了解，目前该区域内的金源Shopping Mall、金四季购物中心等大型商业地产都是以百货购物为主，海龙、鼎好等以销售电子产品为主，高端餐饮、娱乐、休闲、康体场所严重缺失。

　　世博控股集团正是抓住这一市场空白，推行差异化，与传统的百货、中低档餐饮娱乐等定位反其道而行之，建成以餐饮为龙头、以娱乐休闲为支撑的高档休闲中心，满足京西北居住人群的高端消费需求。另外，马奈草地的差异化还表现在经营管理等细节上，将定期举办草地音乐会、名家讲堂等一系列“差异化”的文化活动以彰显其高端定位。

　　马奈草地的差异化定位受到了众多知名商家的热捧。据介绍，马奈草地对入选商家的文化品位、服务质量等都有严格要求，目前已经有数十家知名商家纷纷表示入驻。餐饮商家包括新吉士新派上海菜、上海屋里香食府、圣陶沙茶楼、浮士德法国餐厅、春夏秋冬港式火锅、泰国鱼翅村等；茶馆有庆丰祥茶庄、波尔多红茶馆等；美容康体娱乐商家包括古典玫瑰园、爱力克美发、Vista SPA美容、美丽田园美容、亚历山大健康会所等；另外，还包括驰名中外的北京曹永国际画廊、陈忠森艺术室、意大利ASNAGHI家居等。

　　意大利ASNAGHI家居的产品有“欧洲古典家具的劳斯莱斯”之称，其中国地区总裁赵欣荣女士表示：“马奈草地的推出将补充京西商圈现有的业态结构，在完善京西商业区功能的同时，全面提升京西北商圈的档次和品位。”