在限制外资炒房的政策连续出台之后，外资进军中国房地产开发市场的热情却不减。近日，德意志银行旗下分支机构RREEF宣布，携手澳门及两家内地投资商在珠海共同开发一大型中档民宅项目。分析人士认为，外资仍然源源不断地进入中国，说明宏观调控对外资投资地产开发的影响不大。越来越多的人在猜测：政府是否会进一步采取第三轮房地产调控措施?

    德意志银行下注珠海

    11月8日，珠海中珠股份有限公司（简称“中珠”）宣布，全球最大的房地产和基础设施投资机构———德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF正式控股“中珠上城”项目50%的股权。这是珠海建市以来，首个海外基金控股珠海地产项目。该项目位于珠海新香洲，共计投资2.25亿美元，由2000套民用住宅及少量商用住宅组成，项目本身已在国六条实施也就是今年6月1日前，通过珠海相关部门的规划。该项目将于今年年底开始动工，计划在2007年第一季开始预售。

    中珠项目的股权结构为，RREEF基金占50%，澳门房新创衡国际有限公司占25%，中珠及其姐妹公司西海集团分别占20%和5%。RREEF方面表示，从中长期来看，中国房地产市场依然看好，RREEF明年计划在中国设立分支机构，并将继续积极地在中国寻找重要的行业和市场投资机会。如果广州房地产市场有合适的机会和合适的合作伙伴，RREEF也将投资广州市场。

    今年上半年，德意志银行旗下的华商私募基金买走了北京温榆河旁高端住宅项目美林香槟小镇半数以上174套房产，另一个私募基金也在北京项目东四环及上海以投资商身份向一些住宅楼盘进行了注资。除了组成合资公司开发、以基金参股房地产公司外，德意志银行在前两年试水内地房地产的动作包括：参股了内地首家经营住房抵押贷款业务的中外合资公司一一惠泽中国控股有限公司；与建设银行开发房地产抵押贷款证券化方案；以3.27亿元收购建行面值12亿元的不良资产包，这些资产包包括位于内蒙、黑龙江的房地产项目，涵盖办公楼、零售购物中心、酒店、多功能(办公/居住/零售)物业、公寓楼、工厂和空地等。

    据介绍，德意志银行是全球首屈一指的投资银行，资产总值约10970亿欧元，该行在德国及欧洲各国已建立了领导地位。德意志银行下属机构RREEF作为世界上最大的房地产和基础设施投资机构，在全球有670亿美元的投资。

    资金瓶颈引导外资介入

    早在RREEF之前，众多外资机构已经积极在中国进行房地产投资。作为珠海首个与海外资本联手的中珠以及西海，都属于上世纪90年代成立的大型股份制企业。但是近年来，这两家公司发展面临的问题之一就是开发资金短缺严重。联手境外资本，不仅可解决开发资金短缺问题，对于这类老牌房企而言，更可以引入国际上的住宅标准，为自己打造精品楼盘奠定品牌基础。据了解，在RREEF以直接开发商身份进军珠海的前一天，另一家世界级地产开发商美国汉斯公司以资本金超过投资额50％的代价入主上海新江湾城C5地块，这是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。

    今年6月份，在国内银行对开发贷款一片紧缩声下，国内开发商的资金缺口达到3100亿元。在银行贷款无法讨价还价的情形下，一些开发商不再求银行，而是转投外资投资机构的怀抱，一种房地产融资新模式正在形成。香港房地产资产资本公司主席高广垣认为，央行自2004年初开始实行紧缩房地产信贷的政策，实际上是给海外房地产基金创造了非常有利的环境，紧缩的信贷政策恰恰是众多海外基金梦寐以求的金融政策。而国外的房地产基金前几年就已经对中国的房地产市场虎视眈眈。

    近期，国家外汇管理局、建设部对于外资进入房地产采取了一系列的限制措施。多个部门提供的资料数据显示，我国社会固定资产投资反弹压力很大，银行对房地产项目的信贷紧缩政策也未显现出丝毫松动。然而，这次珠海引入外资的开发项目竟出乎意料地获得了国家外汇管理局的通过。对此，分析人士表示，RREEF本身在全球拥有成功的不动产投资经验，外资进入不仅是带来开发资金，而且能带来先进的管理经验。

    据悉，RREEF方面承诺至少三年的股权投资，也令审批部门可以相信，引入的外资是长期投资而非短期的投机性热钱。同时，RREEF以房地产非热点城市珠海进军中国市场的起点，并选择中档住宅项目而非豪宅，相信这是为中国现行政策所鼓励和欢迎的，也应该是其在建设审批部门获得绿灯放行的主要原因。其顺利获得监管部门的审批通过的成功经验，可以为中小型房地产开发商提供融资的可借鉴模式。