人民南的改造如火如荼，二层连廊工程引发无限遐想。人民南的未来将显现出怎样的盛况？商业地产投资者将如何分享政府巨资改造的成果？置地广场——人民南时尚精品休闲名店廊横空出世，万千宠爱集于一身。如何理解置地广场在人民南商圈中的地位？其投资潜力如何？华信巨德总经理江涛为我们展示了一幅华美的宏图，更揭示了一个财富增值的秘密。

    在城市商业裂变中，人民南商圈“小睡”是为了蓄势再腾飞

    记者：人民南曾经是深圳商业的发源地，领时代风骚10余年。然而，近几年来，人民南在深圳商业中的市场号召力有所下降，您如何理解这种现象？

    江涛：其实，人民南商业始终是在政府、商家的高度关注中，只不过现在人们没有完全专注于人民南这一点而已。人民南“小睡”终究是要“大醒”的。在最新公布的《深圳市商业网点规划（2006-2010）》中，人民南依然是全市三个市级商业中心之一。这说明，人民南的商业地位依然是受重视的。

    现在市场上对罗湖商业存在误解。不可否认，在深圳城市重心不断西移的过程中，深圳商业格局也在发生重大变化。其结果就是，华强北、南山乃至关外社区商业等新兴商圈不断崛起，分流了人民南的商家和消费者，人民南商圈不再是5年至8年前那样一枝独秀，号令江湖，风光无限。说到底是政府的“孩子”多了，而不是人民南这个“孩子”老了。从城市发展的角度来说，人民南不能够再万千宠爱独享一身了，但依然是魅力不减。

    记者：商业是靠人流、物流、资金流来支撑的，既然华强北、南山分流了人民南的资源，该怎么来理解如今人民南的商业优势呢？

    江涛：从最根本上来说，深圳新商业格局的兴起，有助于各商圈商业层次进行深度、细度的划分，各自挑选消费群，各自做大做强。

    深圳城市商业的发展有自己的轨迹可寻：新城区商业往往是以社区商业为主，满足市民的油盐酱醋等生活需求是第一要素，而成熟城区的商业业态更丰富、更高档，往往是五星级酒店、大型购物中心、品牌餐饮、甲级写字楼、大型夜总会等等云集其中，满足市民的精神需求是第一要素。前者是城市商业的初始形态，而后者则是城市商业的最高阶段。

    人民南已经走过了初始阶段，这里拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等大型商场，有彭年、阳光、香格里拉、富临、富苑等五星级酒店，有39家高档娱乐场所和1万多家知名餐饮企业。这是一个繁荣的、成熟的、高档次的商圈。历史沉淀的氛围，城市资源的集中，这就是人民南最好的优势。

    人民南11项改造重拳出击，二层连廊突破商业发展困局

    记者：那么，人民南商圈何时可以再现旧日辉煌？赶上甚至超过如今华强北的商业盛势？

    江涛：人民南的商业将来必定是深圳、珠三角乃至全中国唯一的超大型ShoppingMall联合体，精品购物旅游街的商业氛围可以说不是重现当日的辉煌，而是超越一座城市的前所未有的繁荣。

    从我个人的理解看，商圈就必须有一个核心，有一个点，有向心力，有一定的辐射半径，“万里长城一条线”式的发展是人民南的一个硬伤。从管理上来说，也需要更上一个高度。

    然而，存在问题不是绝对的难题，发现问题并解决问题才是最重要的。试问，哪个商圈不存在问题？罗湖区政府开始的人民南区域改造，就是一个很好的出发点。投资6亿多元、11项改造，大张旗鼓，切中要害，可以说是重拳出击。这样的资金密度，这样的执行力度，哪个商圈的整改可相媲美？

    记者：人民南的11项改造工程进行到什么程度了？

    江涛：人民南改造是一个庞大的系统工程，是深圳市的重大建设项目，总投资超过6亿元。现在景观、绿化、灯光等大部分工程已经基本完成，二层连廊工程是最核心的，目前还在进行中。但现在，变化也是很明显的。比如人民南的停车诱导系统就很让有车一族舒心。以往人民南有6864个停车位，但车主却往往找不到空位，如今滨河大道、深南大道上你随时可看到整个人民南的车位情况，不是很方便吗？

    记者：备受瞩目的人民南二层连廊工程又将怎样改变人民南商圈？

    江涛：是革命性的颠覆，是商业新秩序的奠基者。人民南商圈最核心的问题是人流动线的组织，不利于游客自由穿行于各大商场，从而形成“逛”的氛围。再进一步，这个问题又彻底孤立了人民南各自形成品牌的大卖场如佳宁娜广场、友谊城、钻石广场、金光华广场等，不利于形成“商圈”的氛围。

    而二层连廊工程串联了目前人民南最尖端的11个标志性大卖场，各大商场可以在继续深挖自身优势特色的基础上，共享客流，而消费者又可以通过这深圳第一条“空中走廊、立体花园街铺”安全、舒适、惬意地享受购物、旅游的乐趣。人民南的问题还能成其为问题吗？当然不能！

    住宅市场调控趋紧，区域价值提升，投资人民南适逢其时

    记者：政府投入如此大的精力改造人民南，最终是为了造福于民，但从现实看，人民南多数楼宇还是“扮靓”改造，新铺不多。商铺投资者如何分享人民南改造的果实？

    江涛：人民南改造的前景是值得关注的，因为这必然要提升片区的商业价值。从近几年的情况看，人民南商铺的租金就始终是在上涨过程中，只是在“非典”爆发期间有过小小的波折。从专业地产研究机构的调研看，品牌连锁卖场布点抢租人民南、东门、华强北等一线成熟商圈的风气正越卷越烈，带动了片区商业租金的整体上扬。现在人民南段嘉宾路、春风路的多数普通茶餐厅月租金在每平方米500元至700元间，如果要转让铺位，转手费高企的案例并不鲜见。住宅方面，租金也不低。以刚刚入伙不久的置地逸轩为例来说，单房月租金也在2800元上下，可见市场之繁荣。

    但是，由于人民南改造的重点是盘活区域内的11大商场，而不在于推出新铺，这样可供投资者选择的机会就不多了，而像置地广场这样的纯新盘更是少见。

    记者：从整个房地产大势来看，现时投资人民南新铺是否适宜呢？

    江涛：是恰逢其时。首先，国家正在进行严厉的房地产调控，当然重点是住宅，而且预计未来几个月内，对住宅的调控政策将相继出台，住宅市场的投资空间将变窄，而商业并没有受到什么影响，而且是利好。

    其次，人民南是个港式化生活氛围极其浓郁的地方。由于地缘便利，人民南商圈的服务模式受香港影响非常大，潮州文化、粤文化特色鲜明，符合香港人的文化心理，被誉为“港人购物天堂”，这是其他商圈不可比拟的优势。如今，港人已经走出了金融风暴的影响，北上置业、消费的意愿和能力大大增强，而人民南是他们的“故地”，更是他们北上的第一站，其蕴涵的巨大消费前景是不言而喻的。

    置地广场，人民南商业链中一颗不容忽视的璀璨明珠

    记者：政府将人民南规划为未来的时尚精品购物街，而贵公司开发的置地广场被定位为时尚精品休闲生活馆，这两者有必然的联系吗？

    江涛：一个商圈的秉性是历史形成的，也是市场不断磨合形成的。华强北打上了深深的电子烙印，东门打上了服装的烙印，而人民南的特色就是港式文化，其外在表现就是休闲、娱乐、餐饮等行业的集中，其精神内涵是散漫的、自由的、轻松的，是一种慵懒的生活方式。这是经过十多年历史磨砺而沉淀下来的习惯。所以，人民南要延续这种风格，置地广场也要吻合这种风格。

    记者：置地广场未来将如何具体吻合这种风格呢？

    江涛：首先，置地广场完全有融合到人民南港式生活圈的硬件条件。从大的方面看，置地广场就在口岸商圈、春风路商圈、人民南商圈的接合处，是人民南港式生活的核心圈物业。置地广场虽然不是二层连廊工程的11个大商场之一，但置地广场却和佳宁娜广场、友谊城近在咫尺，这样，置地广场同样融合到了二层连廊工程打造的超大型ShoppingMall联合体中。可以说，置地广场就是人民南商业链条中一颗不容忽视的璀璨明珠。从小的方面来说，置地广场还拥有区域内绝无仅有的大型社区广场，未来发展港式生活的户外空间独一无二。

    其次，置地广场的软件条件也很好。目前，置地广场已经在考虑引进国际一流的经营管理公司，以求将物业的招商、销售、经营做到完美无缺。开发商要不断积累经验、培养人才，向商业地产开发的极限挑战，做一个有社会责任感的企业。

    现在，置地广场尚未开始销售，但是每天都可以接到1许多咨询电话，有招商的，也有销售的。更有10多个大型商家表示要积极签约进驻，要求2000至3000平方米规模、甚至整层经营、购买的“豪客”不乏其人。但公司考虑到要打响国际品牌，还是决定在近期前往香港招商，力邀国际一流品牌商家进驻。可以说，作为“人民南时尚精品休闲名店廊”定位的“置地广场”，正是从高起点、高品位、高回报演绎着人民南商圈新标杆，并以其罕有的地段、高格调的品质、极具升值力的商机已成为品牌商家必争之地。

    作者:晶报记者胡春/文