商铺面积过大、经营状况悬殊、业态分布不合理等问题日益突出

    规划失度困扰社区商业发展

    余朝明刘小红田振德

    随着社区的大量开发和超市百货进入连锁时代，作为零售终端的社区商业得到迅猛发展。以近年崛起的南山区为例，短短数年时间，就形成了后海、前海、愉康、莲城等大型居住区，并形成了以沃尔玛、人人乐、华润万佳、天虹、岁宝等超市百货主力店为龙头的大型社区商业中心。

    目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业是在人均GDP超过3000美元之后产生的新型消费需求，它所占消费零售总额比例一般在40％左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。

    社区商业地产开发势头迅猛

    深圳年销售商铺约80亿元，其中社区商铺占据半壁江山。近年推出的住宅项目，几乎每个社区都不同程度地规划出一定面积的商铺作为社区商业配套，同时这也是开发商的重要利润来源。像宝安中心区的原味街深业新岸线商业街、西城上筑商业街等，福田的逸园上梅林步行街、振中路假日风情商业街等，南山的缤纷年华商业街、海韵嘉园商业街等等。

    此外，深圳近年的大盘开发，更使得社区商业规模随之增大，像万科四季花城商业街、星海名城商业街、万科城风情商业街、锦绣江南商业街等，还有近期推出的金地梅陇镇商业街、春华四季园商业街，都以其大规模商业形成社区乃至区域的商业中心。

    深圳社区商业的开发模式主要包括两种，一种是以服务本社区为主体的小规模纯街铺商业开发模式，一种是以周边社区组团为服务半径的社区商业中心开发模式。前者一般规模仅数百或上千平方米，主要经营社区便利服务店，规模稍大一点的还引进大型超市或商场。社区商业中心商业规模一般比较大，商业面积基本上万平方米，有的突破两万平方米，集购物、娱乐休闲、服务等诸多商业功能于一身，除引进主力店如人人乐、新一佳、天虹、岁宝等超市、百货之外，还引进次主力店如国美、顺电电器和麦当劳、肯德基、面点王等中西品牌连锁餐饮，另外还经营一些包括冲晒、干洗、药店等便利店，以及银行、中介、美容美发、教育培训中心、家政等社区服务型业态。目前经营状况良好的梅林家乐福、前海人人乐、华侨城沃尔玛、皇岗人人乐等都属于社区商业中心。

    社区商业开发势头迅猛，是与社区商业投资息息相关的。由于社区商业立足于居民日常消费，其经营相对比较稳定，而且社区商业随着社区开发的不断成熟，商铺投资有着一定的成长空间，因而受到投资市场的追捧。

    社区商业存在诸多问题

    社区及社区组团不断涌现，社区居民消费力强劲，各类社区品牌商家纷纷抢驻社区商业，使得社区商业前景十分广阔，但是，深圳社区商业经过几年的开发，也暴露出诸多问题。

    首先，追求商业面积最大化的问题比较严重。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街头铺销售，在宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了超市、百货、餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。如某社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。

    其次，主力店与辅营区的经营状况悬殊。目前深圳很多社区商业普遍存在这样一个问题：主力店如超市人流量大，经营状况非常好，而辅营区商场却门可罗雀，甚至关门倒闭，辅营区根本分享不到超市的人流量。造成这个问题的原因主要是辅营区业态定位不合理、商铺分割销售后难以统一管理等。社区商业的业态要根据社区居民的消费特征来定位，如目前有不少社区商业都定位有中高档服装，但实际上社区居民购买中高档服装一般都去促销不断的百货店。

    其三，社区商业业态分布不合理，某些业态竞争过于激烈。一些业态如中介、药店等在社区商业中分布密集，比如在深圳多个社区商业中心都出现了中介一条街。社区商业某些业态恶性竞争，不利于社区的商业配套服务的完善。

    其四，社区餐饮消费需求量大与餐饮污染矛盾突出。在社区商业中，餐饮消费需求量相当大，但由于在前期规划中忽视了餐饮配套建设，餐饮尤其是中餐排出来的大量油烟、污水、噪声影响了社区居民正常的生活，带来诸多不便，并也引发了不少纠纷。

    其五，后期经营管理比较混乱，商户各自为政。社区商业的商铺分割销售后，很多都是由业主各自招商，对业态定位没有统一要求，哪个商家愿意租就租给谁，经营管理比较混乱，而开发商又没有专门对其进行统一管理。

    社区商业地产需要合理规划

    社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须从规模和业态上适度规划。

    当前社区商业开发有失度的苗头，一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。根据商务局的《社区商业评价规范之二（新建社区）》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。

    社区商业地产同时还要从业态上适度规划，不仅仅要满足社区居民的生活用品等购物需求，还要尽可能提供银行、邮局、电信、家政服务等社会服务要求，美容美发、健身减肥、茶馆、咖啡厅等健康休闲需求，以及图书、音像、各类培训等文化生活需求，形成为居民提供集购物、生活便利、休闲、娱乐、保健、文化等于一体的丰富多彩的商业业态。

    未来社区商业开发热点不断

    目前，罗湖、福田、南山等关内三大行政区的房地产开发基本完毕，关内新增土地供应量逐年减少，超市百货的社区连锁业已趋向饱和，但值得关注的是深圳旧城改造正迎来高潮，像罗湖宝安南路旧城改造项目风格名苑引进新一佳超市，福田皇岗片区的旧城改造项目吸引了万佳、人人乐等连锁超市百货进驻。

    9月份公布的《深圳住宅建设规划（2006－2010）》指出未来五年，深圳特区内建设商品用房10.5万套，建筑面积942平方米（包括旧城改造），特区外建设商品住房44.5万套，建筑面积3988万平方米。同时还指出，将龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山等地区作为新增土地住房建设重点发展的地区，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。

    根据这一指标，未来五年，深圳住宅开发建设将主要集中在关外，尤其是龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗等片区。随着这些片区住宅开发的兴起，社区商业开发的热点将跟住宅开发热点一样逐步转向关外。 (余朝明刘小红田振德)