近日，一家名为瑞星思达的美国专业投行，正携数十亿美元资金，欲投资国内5个旅游地产项目。美国瑞星思达投资控股集团首席执行官兼董事长约翰·珀佰特（John P rob and t）说：“我想我们不仅带来了国际资金，更重要的是带来了国际标准以及国际化的投资与管理方式。投资家的安全感很重要。首先保证不要丢钱，其次才是赚多赚少的问题。政策只是为了让市场更加合法规矩，而这正是战略投资者最看重的。”

    始终贯彻国际化标准

    目前，瑞星思达已经委托美国PBR设计公司进行项目的前期规划工作，包括总体规划、改造规划、提高土地使用率、休闲娱乐规划等。而这一知名设计公司，以土地规划服务被公认为业内翘楚。同时，着眼于地理位置特征、城市环境、社会经济、金融政策等重要因素间的相互作用，进行规划方案的可行性研究和处理也是该公司的强项。

    选择这一特点鲜明的合作伙伴，也显示了瑞星思达及约翰·珀佰特立足长远、持续经营的投资理念及策略。“在项目设计和实施中，我们及我们的合作伙伴会重点考虑财政能力的因素，以确保方案不仅在功能上美观实用，也能受到市场欢迎，具备很强的赢利能力。”约翰·珀佰特如是说，“同时，我们的战略方针也强调了诸多重要因素的相互关系，包括基础设施的优越性、发展规划、市场可行性分析、开发进度和财务策略以及后期的项目改进成本等。”

    “在中国，很多五星级酒店的提款机往往不具有外币兑换功能，这让很多外国游客有钱花不出去。而在美国等国家，这一问题早已解决。要知道，旅游地产的目的不仅仅是吸引人来玩儿，更重要的是让人们掏钱。”借助这个玩笑，约翰·珀佰特展示了目前国内旅游地产与国际化标准之间的差距。

    差距不仅在宏观层面的整体规划与战略性投资上，更在于细节。细节不仅是一个提款机，更重要的在于为游客全程服务的意识。对我们来说，在从机场到酒店的路途上，这种服务就已经开始了。全程服务也从选址阶段就开始进行。比如，项目所在地区的路网交通是否便利、基础设施是否健全等问题。约翰·珀佰特表示：“注重这一切只是为了让游客有宾至如归的感觉。”

    此外，政府信用和行政效率也是他们非常注重的，因为这对他们开展项目建设至关重要。“一般我们的项目从接触到开始开发的前期周期为18个月，从一开始我们的专业合作伙伴，比如设计机构，就会介入并拿出设计初案。这种情况对于风险投资来说，尤其需要一个诚信高效的政府。”约翰·珀佰特表示，“同时，也要求我们必须是诚信守法的投资商。只有保证工程质量，具备优秀的物业管理能力以及后期的项目改造能力，才能帮助我们打开中国甚至亚洲市场。”

    打造国际化旅游地产

    此次进入中国，则是他们第一次将投资眼光瞄向亚洲。于是，打造国际化的旅游地产项目，吸引国际观光客成为他们的初衷。目前在国内即将开发的5个旅游地产项目，单个项目的投资规模都在10亿美元以上。

    “我们已经在中国选择了5个项目，目前正在和当地政府洽谈，等待批复。”约翰·珀佰特介绍说，出于商业安全和相关法规约束的考虑，他表示现在并不方便透露这5个项目所在的城市和地区。

    “对旅游地产来说，项目的选址很重要。而在项目的选择上，尤为重要的是项目自身的特殊性，也就是它最吸引人的魅力和特点是什么。”他说，“一般来说，自然现象和人工建设都可以赋予项目魅力和特点，而后者正是考验投资家能力的关键。”

    约翰·珀佰特所谓的人工建设主要包含两个层面的意义：首先是多层面规划，这是一个比项目规划大得多的概念，主要包括对项目所在地区的自然条件、气候条件以及基础设施条件的了解与考察，然后在此基础上决定项目的总体规划，比如根据实际情况，决定酒店、购物中心、高尔夫球场等一系列配套设施的综合性规划。

    其次是要通过新区建设，赋予项目附加值。瑞星思达副总裁兼首席经济学家康仕学介绍说，仅靠单个的酒店或主题公园，很难保证旅游地产项目的成功，只有通过前瞻性、区域性、整体性及可成长性的前期战略规划，加之中期持续投入和后期专业管理，才能保证项目避免烂尾的沉疴。而做到这些，恰恰要求大规模的资金投入以及长期性的战略投资。