大型投资者的向下发展为中小城市商业地产发展商拓展了新的变现渠道。 

    望京核心商居小户 
 
    戴德梁行高级助理董事张家鹏告诉记者，由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，所以诸多买家开始着力关注更为庞大的中小城市市场。尤其是对位于这些城市中心位置，有稳定租约的物业有较强兴趣。

    在经历一个发展阶段后，诸多国内外商家店铺在中国一线城市已经趋于饱和，尤其是零售业的快速发展，促使国内外零售商快速进入中小城市拓展，并迅速拓展店面。典型商家如大卖场类的沃尔玛、乐购（TESCO）、大润发等，百货类商家如百盛、王府井、大商集团等，以及屈臣氏、国美、必胜客等亦都在快速向中小城市延伸。

    零售商的向下发展将能够有效消化中小城市的商业物业面积，降低商铺空置率。同时，大型专业连锁运营商的进入，将加大中小城市的商业竞争，激发当地市场的商业活力。

    另外，城市商业网点规划日趋理性让中小城市商业地产的发展有了政策的支撑。之前，由于商业地产的发展缺乏有力的控制规划，形成了空置，造成了城市资源的浪费，而近两年商务部对全国商业网点进行的控制性规划，将对目前中小城市商业面积的增长形成制约，防范无效商业面积供应的产生。
 
    仲量联行商铺部中国区董事韦泽铭透露，目前一些欧美以及澳大利亚规模较小的基金正在寻找进入三线城市商业地产的机会。相对成都、重庆、沈阳等土地资源越来越少的城市，小规模的境外投资者更愿意直接进入回报率更高的三线城市。

    包括美林证券、摩根士丹利、凯德置地等最近对中小型城市的商业地产都表示出了极大的关注度，有的已经暗中出手成功收购项目。

    据仲量联行的数据统计，一线城市商业地产的投资回报率在6％~8％，二线城市商业地产的投资回报率在10％~12％，而相对高风险的三线城市，如果能在城市中心区域拿到优质的商业物业，其投资回报率将超过12％。

    当然，三线城市的投资风险也是最大的。在消费观念上处于初步形成阶段，没有形成一定的消费习惯，整个消费群体还不稳定。并且，最让境外投资者担心的是政策的不稳定性以及市场的透明度不高。

    上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国坦言，中小城市商业地产的投资机遇并不是没有，只是市场变化太快，投资者一定要保持清醒的状态，理性地寻找进入契机。

    目前，一些中小城市的当地政府为了招商引资，会把市中心极佳的优质商业物业放入市场。只要当地的规划相对稳定，其投资价值可以固化，市场以及当地的消费习惯稳定，再采用差异化的竞争，还是会有一定的机会。