10月28日，东莞市南城区、大岭山镇两大商业项目“城市风景”与“凯东中央街”同时亮相——城市风景时没有进行认筹蓄客，直接公开发售，但第一批推出的80套商铺当天就全部售罄；“凯东中央街”是主力商家华润万家签约进驻并同时接受客户VIP申请，一期开发商拟推200多个铺位，当天也是逾400人热情认购。
更让业界惊叹的是：这两条商业街的发售，又再现了东莞商业地产发展史上蔚为壮观的连夜排队认购现象。连同上周日尚书苑新商道开盘热销80％，有部分业内人士表示：一些优质的商业个盘，正掀起一场东莞商业地产的复兴运动；但仍然有人士质疑：铺卖得好不见得将来能经营得旺，东莞市整体的商业复兴还言之过早。
商业地产数度起伏
从2002年到2006年，不过4年内，东莞的商业地产却数度起伏，而且步行街业态与大型复合商场交替成为不同时期的热点，这一现象引起了极大关注。
2002年左右，东莞商业地产的主角是商业步行街，从东城风情步行街开始，在一年多的时间，就有愉景步行街、南城富民步行街、万江都会广场现代欧陆步行街、石龙汇联商业步行街等10来条步行街如雨后春笋般出现在消费者面前。
当时由于东莞现代化商业规划和商业形态的落后，再加上很多步行街以“广州北京路、上海南京路、淮海路”作为宣传卖点，这些成熟商业街的巨大财富示范效应，让很多投资者纷纷投资购铺，掀起为时一年多的东莞商业街兴建热潮。但是由于没有从招商、内容、经营、宣传推广等更深层次的内容加以系统规划，很快这些新兴的商业街在经营上出现了这样那样的困难，返租期刚过，东城风情步行街就闹过沸沸扬扬的集体罢市事件。
2003年7月26日，从华南MALL引爆东莞大型复合型商业地产的第一波一天时间内即落定成交铺位386个，销售额超过3.5个亿——从那时起到2005年中，都是东莞商业地产史上大型复合商业地产占据主角的时代。两年间，华南MALL、第一国际、地王广场和世博广场四大商业地产先后启动，第一国际首批商铺推出时出现了认筹者彻夜排队、雇人排队等商业奇迹。
但是到了2005年，在这些大型商业项目相继开业后，一时间迅速集中涌现的200多平方米商业，并没有带来商业消费力的迅速聚集和档次上的提高，一些大型商业项目相继进入了艰难的守业期。一些大型商场非主力商家之外的小业主在免租期内也出现了撤场叛逃行为。2006年，当部分大型复合商场连当初承诺给小业主的商铺返租租金都已经拖欠的时候，很多投资者对于大型复合商场的信心受到了冲击。
2006年初到现在，在大型复合商场陷入投资者信心危机的时候，以东莞十三碗、运河东一号、新商道、城市风景等为代表的新一代主题商业街铺又重新成为东莞商业地产的主角。虽然同为商业街，但是新一代的商业街显然已经完成了从当初浅显的“形式”到如今“神形兼备”的升级换代。无论从硬件方面的建筑风格、外观设计、人流动线设计、停车位的安排包括休闲广场的打造，到软件方面的商业主题的特色化定位、商业业态组合的科学规划，到为小业主设产市场培育基金，再到发展商整合宣传推广……我们看到，新一代的主题性纯街铺重新吸引了投资者的眼光。
商业复苏？说法不一
最近4个商业地产的旺销局面(还有一个是9月底认筹的清溪御鹿华庭台湾风情街)，似乎给东莞的商业地产带来了很大的亮色。随着世博广场的渐渐兴旺，资金问题相对较大的华南MALL也已经开始与北大方正集团进行融资合作，有部分业内人士表示：东莞的商业地产已经开始商业复苏。
持这部分观点的人士认为，目前东莞市主城区的规划已经十分清晰，东莞城市化的进程还在更一步加大投入加快发展，以往困扰东莞市商业地产的商业消费力分散的难题正在解决。东莞主城区将无可置疑会成为未来的东莞政治中心、商业中心和居住中心。第二个理由是，由于东莞禁摩，城市公交车开始迅速发展，城市轻轨也动工在即，对于商业地产来说，这些都是带来普通消费者的大流量交通工具，一旦“流通”的问题解决，商业也就能真正地流通起来。正是由于这两点原因，“城市风景”和“新商道”才会热卖。热卖既是果又是因，充分证明了东莞投资者对于好的商业项目仍然有令人鼓舞的投资热情和投资实力。这两个优质商业项目的成功，也会给这个受质疑、观望已久的市场一个信号：东莞的商业地产，至少局部热点区域的商业项目复苏有望。
不过另一部分业内人士仍然认为：一两个优质商业项目的热卖并不能说明更多问题，首先它们不能影响甚至带动东莞整体商业地产大局；另一方面他们本身也要受到经营守业期的考验，这些新兴主题式商业街铺能否成功还是个未知数。更重要的是，在东莞市的产业结构升级等根本问题没有改善，最重要的购买力量白领、中产没有成为东莞人口结构主流的时候，过量的东莞商业地产要想在商业上复兴，仍然有一条很艰难、漫长的路要走。
个盘解码
城市风景有一个客户认购12个铺
10月28日，城市风景商业步行街公开发售，发展商中天力通集团事先并没有采取认筹蓄客等活动，当天9时30分左右公布售价，11时30分正式公开选房，但从现场来看，9时许已经聚集了近300位欲购铺的消费者，据销售人员称，当天凌晨就已有数十人排队等候认购。
11时30分正式开始选铺之后，记者在现场看到不到一个小时的时间，发展商推出的3号、5号、8号、10号、15号商铺就已经被抢购一空，其中有一个客户一口气整栋认购下了10号楼12个商铺，据称该栋整体售价达到2100万元左右；另外不少客户同时选购了两个或两个以上商铺，令现场气氛十分紧张火爆。后来，发展商见势又加推了11号和12号商铺，亦旋即被抢购一空。火爆热销场面为近年来东莞近年商业地产所罕见。
创新产品成城区亮点
此次城市风景商铺之所以能够热销，最大的卖点就在于此主题商业街创新性的商业形态。这是一条700米长的欧陆现代风情商业街，但在设计上发展商没有做成传统的相连铺位，而是由13栋独立的商业单体楼连贯而成，每栋商业单位楼高三层，首层分隔成30至70平方米的8至13个小商铺不等；二楼和三楼则均是100至300多平方米的大铺，而且业主买二层送三层，但赠送的第三层面积依然享有独立的70年产权。这样一种相互独立又相连的创新型商铺，既拓宽了人们逛街的景观空间，商铺分布上又做到了疏密结合，有张有弛，富于节奏感。
有位意向整栋购买商铺的消费者表示：这条商业街的感觉太新奇了，既不像传统的商业街，又不是大型广场的裙楼商业。每栋独立的商业单体楼既与整条商业街紧密相连。同时个人买完一栋楼进行主体经营以后，二、三楼都有电梯直接上去，感觉又像独门独院的别墅。而且商业街前还有很多休闲广场和园林绿化，确实让人有别墅级商铺的感觉。
凯东中央街绝佳地段大受追捧
10月28日，位于大岭山镇中心的首个70年独立产权的凯东中央街一期商铺正式接受VIP申请，同时举行华润万家进驻庆典。据记者现场了解，由于该盘绝佳的地理位置和较好的商业规划及运营能力，受到广大客户的强力追捧。自28日凌晨售楼处外已有300多人排队等候，当日客户VIP申请即超过400批次。
地理位置独一无二
对于凯东中央街的地理位置，经营奈瑞儿专柜的商铺认筹者王先生说：没有任何一个商业盘的地理位置能比它更中心的了。记者现场看到，凯东中央街地处大岭山镇的CBD核心位置，大岭山镇政府、镇文化广场，大岭山公园等大型市政配套环绕四周，从莞长公路进入该商业街也在5分钟车程以内。另外，项目200米之内酒店、百货、幼儿园、银行、证券所、城建办等市场、商业配套一应俱全，同时这条街本身就已经有成熟的商业街铺，两边人流和商气已经有现实的保障。
经营规划更新品质
凯东中央街的商业面积达5万多平方米，从规模上已属该镇中心最大的商业街；同时该盘也是该镇首个拥有70年独立产权的商铺。在业态规划上，凯东中央街规划有400多米长的步行街和1.5万平方米的主题商场，也是该镇首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体“一站式”购物休闲街区。
同时在经营管理上，为了给中小投资者信心，发展商还保留超过一半的面积不出售，用以长期租赁经营。另外，为前期培育市场，开发商还建立了市场培育基金专门用于市场营运推广，并计划投入3000多万元巨资打造步行街整体形象；同时聘请专业商业经营管理人才，组建专门的经营管理团队进行管理。
