一、月度市场概述

 刚刚过去的6月既是球迷们的狂欢月，也是深圳楼市的不平静之月。“国十五条”、“深十五条”相继颁布，由此引发的关于深圳地产格局革命性改变以及细则是否合理的热烈讨论言犹在耳。时隔一月，开发商的心态已归于平静，有利的、不利的、合理的、不合理的都得接纳，毕竟生意得继续做下去。由于个别关键性指标尚未明朗，使6月1日开始生效的新政进入操作层面还有障碍，楼市在期待与观望中前行。

 市场表现：供应方面，6月一共有14个项目拿到预售许可，全市批售住宅54万㎡，平均建筑面积在90㎡以下的项目有3个。入市销售的项目也是14个，新增供应50万㎡，比上月减少了17万㎡，下降25%；新增供应单位4609套，比上月减少1600套，同样下降25%，开发商的推盘节奏已放慢。销售方面，根据国土局公布的数据以及我们的监测，6月全市住宅成交面积36万㎡，不及5月销售面积的一半，与去年同期相比，下降38%，创今年以来的最低纪录。但成交均价不降反升，达到9300元，比上月提高了500元，普通住宅成交量萎缩、别墅类豪宅及空中豪宅的成交比例上升是导致全市住宅价格上升的主要原因。

 对在售项目的监测显示，大部分楼盘的到访量和成交量都有明显下降，新推项目的开盘销售率也大不如前，消费者的购房心态较新政前已有很大改变，他们对楼价的下行持乐观心态，不急于购房导致成交不活跃。另一方面，新推项目并无放低售价的姿态，已售项目也没有因为成交量的下跌而自降售价，即使是90㎡以下房型较多的项目近期也没有降价或变相降价的计划。买卖双方互不妥协，使得成交十分低迷。在别墅市场却是另一番景象， 5月30日起别墅类房地产开发项目的规划审批一律停止，一些对政策敏感的人士已经在积极行动，踊跃入市，对别墅物业宠爱有加，无论早前销售的还是刚发售的别墅项目，新政出来后，销售明显提速。

 建设部有关人士表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。传达给消费者中小房型售价有可能下降的信号，尽管限价到什么程度仍然是悬念，但毕竟值得期待，这无疑会加深消费对房价下降的预期，很显然，今年的观望期会比去年长，成交低迷的状态也会持续得更久。

 

二、供应情况

 6月全市共有14个住宅项目取得预售许可并公开发售，新增供应50万㎡，比上月减少了17万㎡，下降25%；新增供应单位4609套，比上月减少1600套，同样下降25%。新增项目主要集中在龙岗与宝安，共计有9个项目，除龙华碧水龙庭一期的供应量超过10万㎡，其余均是不足5万㎡的小体量项目。关内有5个项目上市，除罗湖缺位外，福田、南山、盐田都有新项目推出。从供应量的分布看，关内关外分布比较均匀，各占5成份额，关外的宝安供应略多，新增供应17万余㎡，占全市35%的份额；关内则主要集中在南山和福田，南山的城市山林和福田的香蜜湖1号贡献了17万余㎡。从供应结构看，除南山的美丽湾、龙岗的紫郡、信义假日名城三期菁华园H栋、盐田的云顶天海四个项目的平均面积低于90㎡外，其余10个项目的平均面积均在90㎡以上。而新推项目的整体均价与上月相比有显著上升，由于招华曦城、香蜜湖一号两个高端项目不仅单价高而且推盘量较大，使得6月全市新增住宅的平均价格刷新了今年的新高，达到13000元/㎡。

 

6月全市新推商品住宅项目一览表

（备注：本月新推项目是指已拿预售证，并且在当月公开发售的项目；所提到的面积和套数均指当月所推出的面积和套数；销售均价以楼盘选房/开盘当天公布的均价为准；新推楼盘总体均价为各新推楼盘均价的加权平均数。）

 

三、成交情况

 根据国土局公布的数据以及深港研究中心对各在售项目的监测，6月全市住宅成交面积36万㎡，不及5月成交量的一半，与去年同期相比，下降38%，创今年以来的最低纪录，龙岗、宝安、南山三个主力区域的成交量均比上月下降了5成以上。对各楼盘的监测显示，到访客户量明显下降，置业者观望心态较重。从成交分布看，关外的成交量占7成，宝安的金地梅陇镇、桃源盛景园，龙岗的龙城国际、叠翠新峰二期等项目成交量略大，均超过了1万平米；关内成交主要集中在南山，南山的城市山林、御景东方以及福田的香蜜湖第一生态苑等项目成交较多。

            2006年05月深圳市商品住宅销售数据

行政区	总套数	总建筑面积 （㎡）	总金额（元）	建筑面积均价 （元/㎡）	平均建筑面积（㎡/套）
罗湖	594	45814.25	434176164.3	9477	77.13
福田	177	20221.5	428785195.8	21204	114.25
南山	1458	170383.5	2429578465	14259	116.86
盐田	29	1942.5	11067472.25	5698	66.98
宝安	2568	268914	1874397000	6970	104.72
龙岗	2786	291467	1882174311	6458	104.62
全市	7612	798742.8	7060178608	8839	104.93

 

        2006年06月深圳市商品住宅销售数据

行政区	总套数	总建筑面积 （㎡）	总金额（元）	建筑面积均价 （元/㎡）	平均建筑面积（㎡/套）
罗湖	265	19344	184160589.5	9520	73
福田	128	16177	400018397.8	24728	126.38
南山	739	74385	913842334.8	12285	100.66
盐田	219	16817	135893314.3	8081	76.79
宝安	1151	120366.25	974034003.5	8092	104.58
龙岗	1169	116524.75	791454001.8	6792	99.68
全市	3671	363610	3399402642	9349	99.05

（注：以上数据为中原深港研究中心根据国土局公布数据，以及市场实际成交情况作一定调整所得）

 

 

2006年6月深圳市商品住宅销售数据环比增长