一、月度市场概述
本月深圳楼市继续走暖，供应量和成交量均有不同程度的增长，但增长的幅度不大，尤其是供应量，只有36万平方米，相比上月只是略有增长，而相比05年同期有较大幅度的减少。这主要是因为不少计划于本月入市的项目并没有如期发售，有捂盘的嫌疑，所以整体市场没有达到预期的活跃状态。不过市场仍不乏亮点，花园城三期低调入市，火热销售，首推的514套单位在一周之内基本完成销售，场面不亚于上月开盘的半岛城邦，再度显示南山楼市之火热；万科城三期Townhouse单位以11000元/平方米的低价上市，97套单位发售当天便全部售罄，在显示出低格位的竞争力的同时，反应出坂雪岗片区的强大吸引力和万科的品牌号召力；而宝安中心区西城上筑继上月热销之后，本月所推出的第二批单位销售依然强势，虽然在短短一月的时间里，价格已提高了500-600元/平方米，当天成交仍在80%以上。相对而言，本月龙岗中心城几个发售项目整体销售速度较为平稳，没有出现以上的火热现象。不难看出，价格虽仍在左右着楼盘的销售情况，但影响弹性变得越来越小，最为明显的影响只不过是在一定程度上加快成交速度而已。而项目的地段、片区供求情况、片区前景等几个因素变得日益突出，在很大程度决定着目前众多楼盘的销售成绩。
二、供应情况
因为2月中下旬市场回暖过于急速，放量过于集中，导致本月上半月出现了一个缓冲期，新增供应量较少，仅有花园城三期和丰湖花园两个项目开盘，而到了本月中下旬，市场再度出现了一个集中放量期，水岸新都、志健时代广场、风临四季二期等约十个项目皆集中于18-26日入市。从供应区域来看，关外仍是绝对的主力，尤其是龙岗，共有七个楼盘，超过15万平方米的放量，几乎占据了全市供应量的半壁江山，显示出龙岗欲追赶宝安的势头，尤其是龙岗中心城，今年的放量将有望超过宝安中心区，成为新的亮点。因本月新增项目主要集中于龙岗，虽然水岸新都、万科城三期两个Townhouse项目的加盟，但整体以中低价位楼盘为主，所以整体开盘均价较上月有较大的下降。
三、成交情况
随着市场的进一步回暖，本月全市整体成交面积和套数比上月均有50%的增长，但相比去年同期却有所减少，这主要是因为深圳楼市有一个特性，楼盘的大批放量往往会带动楼盘的成交量，而本月的新增供应量不大，所以整体成交量并没有达到去年的水平。从新开盘项目的成交情况来看，仍然十分可观。花园城三期首推514套单位一周内基本售完，万科城三期97套Townhouse单位发售当天全部售罄，西城上筑第二批单位选房当天成交超过80%等等这一系列的成交记录无不反应出市场强大的消化力。不过龙岗部分楼盘销售情况平平，没有出现像南山和宝安那样类似于抢购的现象，区域优势影响比较明显，地段佳、产品优的楼盘往往以高价发售，仍会有不俗的销售成绩。
2006年02月深圳市商品住宅销售数据
|
行政区
|
总套数
|
总建筑面积
（㎡）
|
总金额（元）
|
建筑面积均价
（元/㎡）
|
平均建筑面积（㎡/套）
|
|
罗湖
|
911
|
61226
|
586051317
|
9572
|
67.2
|
|
福田
|
499
|
42633
|
430241145
|
10092
|
85.4
|
|
南山
|
1003
|
106446
|
1052659990
|
9889
|
106.1
|
|
盐田
|
103
|
8945
|
61913378
|
6922
|
86.8
|
|
宝安
|
854
|
86508
|
543868077
|
6287
|
101.3
|
|
龙岗
|
1259
|
115692
|
627733767
|
5426
|
91.9
|
|
全市
|
4629
|
421448
|
3302467674
|
7836
|
91.0
|
2006年03月深圳市商品住宅销售数据
|
行政区
|
总套数
|
总建筑面积
（㎡）
|
总金额（元）
|
建筑面积均价
（元/㎡）
|
平均建筑面积（㎡/套）
|
|
罗湖
|
1152
|
80164.33
|
772148292
|
9632
|
69.59
|
|
福田
|
662
|
63897.92
|
677065195.8
|
10596
|
96.52
|
|
南山
|
1418
|
155438
|
1566305236
|
10077
|
109.62
|
|
盐田
|
266
|
21030.17
|
132177595.3
|
6285
|
79.06
|
|
宝安
|
2033
|
213217.42
|
1395581500
|
6545
|
104.88
|
|
龙岗
|
1626
|
160661.33
|
878390030.7
|
5467
|
98.81
|
|
全市
|
7157
|
694414.75
|
5421667848
|
7808
|
97.03
|
（注：以上数据为中原深港研究中心根据国土局公布数据，以及市场实际成交情况作一定调整所得，与国土局统计数据有所不同，仅供参考）
2006年3月深圳市商品住宅销售数据环比增长
|
行政区
|
总套数
|
总面积
|
总金额
|
建筑面积均价
|
|
罗湖
|
26.45%
|
30.93%
|
31.75%
|
0.63%
|
|
福田
|
32.67%
|
49.88%
|
57.37%
|
4.99%
|
|
南山
|
41.38%
|
46.03%
|
48.79%
|
1.90%
|
|
盐田
|
158.25%
|
135.11%
|
113.49%
|
-9.20%
|
|
宝安
|
138.06%
|
146.47%
|
156.60%
|
4.10%
|
|
龙岗
|
29.15%
|
38.87%
|
39.93%
|
0.76%
|
|
全市
|
54.61%
|
64.77%
|
64.17%
|
-0.36%
|
2006年3月深圳市商品住宅销售数据同比增长
|
行政区
|
总套数
|
总面积
|
总金额
|
建筑面积均价
|
|
罗湖
|
-48.71%
|
-39.69%
|
-29.80%
|
16.81%
|
|
福田
|
-59.88%
|
-49.04%
|
-32.96%
|
31.92%
|
|
南山
|
-21.35%
|
-28.90%
|
1.05%
|
42.20%
|
|
盐田
|
54.65%
|
20.68%
|
-11.88%
|
-27.16%
|
|
宝安
|
23.06%
|
24.67%
|
56.98%
|
25.96%
|
|
龙岗
|
-13.33%
|
0.39%
|
27.67%
|
27.20%
|
|
全市
|
-23.85%
|
-15.87%
|
0.64%
|
19.64%
|
四、价格走势
根据深港研究中心的测算数据来看，本月全市的整体成交价格为7808元/平方米，同比去年2月上涨了19.6%，有较大幅度的上扬，不过环比上月则只有0.36%的下降，变化不大。
从新开盘项目的情况来看，其实价格仍处于上涨状态。西城上筑本月新推单位均价约为7300元/平方米，仅在一个月的时间里，比上一批单位约提高500-600元/平方米；水岸新都多层单位售价已达6500元/平方米，创龙岗镇房价新高，而其Townhouse单位更高达15000元/平方米，在万科城之上；福田侨香路北香雅园均价为9600元/平方米，相比同片区的金地香蜜山05年初8700元/平方米的售价，无疑有一个较大幅度的提高。
五、土地市场分析
本月共有6宗土地出让，全部成交，共成交土地面积15.46万平方米，可建筑面积47.56万平方米，分别比上月增长了0.3万平方米和24.9万平方米，可见本月土地市场十分活跃。2005年9月，G10205- 0243和G10205- 0244曾公开拍卖，但因没人竞拍而流拍，事隔半年，这两地块再度以挂牌的形式出让，底价为5500万元，最终由南光地产以1.88亿元高价竞得，其中居住用途的G10205- 0243折算楼面地价达1761元/平方米。说明在众多利好因素的促动下，经过半年的发展，开发商对龙岗中心城及其辐射区域坪地等楼市日益看好，并积极向该区域扩张。
3月土地交易情况
|
宗地号
|
交易
方式
|
类型
|
区域
|
用途
|
土地面积
（㎡）
|
建筑面积（㎡）
|
成交价（万元）
|
竞得人
|
|
G01006-0017
|
挂牌
|
政府出让
|
龙岗区
|
酒店、商业、办公
|
52429.39
|
165152.58
|
30400
|
深圳市珠江房地产开发有限公司
|
|
G10205- 0244
|
挂牌
|
政府出让
|
龙岗区
|
酒店用地
|
19846.6
|
35723.88
|
3760
|
深圳市南光房地产发展有限公司
|
|
G10205- 0243
|
挂牌
|
政府出让
|
龙岗区
|
居住用地
|
38830.04
|
85426.088
|
15040
|
深圳市南光房地产发展有限公司
|
|
T106-0028
|
挂牌
|
政府出让
|
南山区
|
商业服务业用地
|
25727.8
|
约160000
|
30000
|
深圳市长城投资控股股份有限公司
|
|
B110-0024
|
挂牌 (交易份额:10%)
|
企业转让
|
福田区
|
居住用地
|
911.71
|
4000
|
100
|
深圳市鹏城港水产批发市场有限公司
|
|
A907-0129
|
挂牌
|
政府出让
|
宝安区
|
工业用地
|
16837.28
|
25260
|
1100
|
深圳市联嘉祥电线电缆实业有限公司
|
|
总计
|
\
|
\
|
\
|
\
|
154582.8
|
475562.5
|
\
|
\
|
4月土地交易预告