传银监局封杀“预售” 

　　10月26日，北京当地媒体报道，来自银行信息，北京市银监局欲出台“叫停未封顶楼盘按揭贷款”限令，立即触动了地产商和金融界的神经。 

　　民生银行在北京的一家分行销售部负责人告诉记者，已经接到限令的有9家商业银行，但四大国有商业银行不在其列，他从金融系统内部得到的消息是，四大国有商业银行有关业务也将受此新政限制。 

　　其实，银监局封杀商品房预售有迹可循。早在2003年6月5日，中国人民银行就发出通知，明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。然而从那时至今3年多的时间里，主体结构未封顶的楼盘却一如既往地提前销售，银行的个人住房商业贷款业务也在飞速发展。 

　　有业内人士认为，此次北京银监局重申3年前的限令，主要是出自日前对在京商业银行住房贷款检查的结果，此次检查的结果表明，各商业银行住房贷款规模增速飞快，而不许未封顶楼盘发放住房按揭贷款的限令也一直摆在那里，没有银行切实遵行。 

　　一直反对房地产“预售制”的中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，“预售制”是房价飞涨的主要原因，必须废除。 

　　参加过“2006中国地产金融年会”的人，或许都还记得SOHO中国联席总裁张欣在会上讲的一个商业地产投资故事。 

　　“我们在2002年的时候销售CBD最大的一个开发项目叫建外SOHO，当时一个200平米的房子售价最低的可能是1万块钱一平米，总价是200万，当时一个客户是投资者，他首付了20％，40万，后来出租得非常好，他每年除了交银行按揭，每个月交取之后，还有13％的回报，今年他把这个房子卖出去，我估计1万块钱买的房子可能会卖到16000块钱，他放了40万块钱，现在卖出去是320万块钱，自己的利润是80万块钱，中间每一年除了按揭还有13％的回报率，我们算了一下他的净收入是40％。”张欣表示，国内房地产项目的主流运作模式是利用“预售制”，即用客户付的钱去盖房子，一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，销售的速度在今年的市场来讲，基本是五到六个月就可以结束销售。开发商通过预售的方式把房子盖起来。这部分是最成熟，风险最小的，如果是贷款贷来的钱，或者自己存来钱都面临着这个房子能不能租出来，如果预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。 

　　投资模式悄然生变 

　　新政对房地产开发商的影响不一而足，但却引起了商业地产投资的变化。 

　　10月31日，在北京国贸商厦底下的咖啡厅里，一位商业地产投资者却告诉记者，目前很多商业地产投资客已经不再看好北京的商业地产投资，他本人也于日前出手了两处在CBD地区的两个写字楼里的两套房子。 

　　“信一天”房地产经纪市场部经理罗煜说，由于房产投资的升值空间被种种不确定因素所“打折”，并且相当多的投资客因无法兑现利润而不得不转售为租，因而在市场供需关系的作用下，使得投资高档房的出租收益率进一步下降，在北京CBD地区相当多的高档住宅项目年出租收益率不到3%。 

　　“先是限制外资购买，尔后是提高税收。”一位业内人士表示，“未封顶楼盘不得发放按揭贷款”的新政，市场普遍预测北京商业地产将重新进入一个调控周期，从目前的发展趋势看，房产投资已经味同鸡肋了。 

　　在房地产调控的大背景下，资产的流动性越来越差，即使房产升值利润也难以体现，并且这一趋势会越加明显。 

　　“北京银监会叫停对未封顶楼盘发放个人房贷是变相阻止期房预售。”一位业内人士说，取不取消预售是建设部的事情，央行管不了，那么给不给放贷便是央行能控制的了。 

　　另据本报记者了解，前9月，北京市房地产开发投资完成1053.4亿元，增长16%。低于全市完成全社会固定资产投资增速。 

　　世邦魏理仕大中华区总经理蒲敬思认为，现在一些外国投资机构不仅看好北京、上海等一线城市的房地产业，也将目光投向了成都、宁波、大连、青岛等二线城市。外资投资商业地产向二线城市转移的迹象越来越明显。 

　　与此同时，北京二手商品房市场房源量急剧下降近20%，租赁市场迅速上升。 

　　中原地产市场部人士介绍，经过半个月的市场波动，现阶段，北京租赁市场出现两极分化现象。普通住宅与高档公寓的租赁情况呈现反向变化趋势，普通租赁市场上需求量增大的趋势仍在继续，同上半个月相比，增幅达15%；且成交量有所增长，成交价格也随着房源量的下降而出现水涨船高的现象，涨幅约为5%。而高档公寓租赁市场的房源登记量虽有所上涨，涨幅达10%；但租赁需求却变化不大，租赁价格也有了8%左右的降幅。