“商业地产，将是下一轮的投资热潮”，一语惊破梦中人。住宅地产经过几段时间的 折腾：外有政府的宏观政策调控，内有行业发展的自身规律，逐渐理性化和规范化，住 宅地产越来越被一些人认为，高的投资不再有高的回报，在万般不起波澜的住宅地产 里，什么时候商业地产泛起了鲜艳的“小花”，似乎一夜之间，苏州商业地产项目如雨 后春笋。

    其实稍微注意房地产的人都不惊奇，人群的聚集，商业也逐渐完善，商业中心、休闲 娱乐购物中心、高耸的写字楼、还有广场，这是一个城市经济增长的表现形式，另外商 业地产高回报率，也吸引着越来越多的人，于是在苏州的成熟商圈、将要完善的社区还 有城市周围的镇上商铺，一时遍地开花，各式各样，竞相芬芳。更有奔走疾呼商业地产 狂潮突袭长三角。让我们来探究一下商业地产的开发模式。

    模式一：传统单一模式

    具体分析：所谓传统单一模式是相对于当代的综合性的复合项目，项目非常单一，仅 仅是一幢写字楼或者是一些商铺，可租可售，这样的模式大部分处在人气聚集的商业中 心或者是城市的主干道上，它们交通方便便利，人流量大，地段可谓黄金地段。

    这样的项目比如观前街商业圈的飞洲国际、玄妙广场、石路商业圈的石路金座高档纯 写字楼、南门商业圈的惠康新地等项目，其他的还有金鸡湖商业圈，它们处在成熟的商 业中心，因此这样的项目价格高，风险低，回报率高，但是现在都抢手，而且大部分都 是租赁形式，只有很少一部分是在售。

    模式二：城镇商铺模式

    具体分析：苏州市区的经济发展势必带动城市周围城镇的经济 由于本身地处千年文化 的江南古镇群之中 它们的旅游业起到了举足轻重的作用。每天络绎不绝的游人为它们带 来了超大的人气，古老的文化气息成就了它们的形式，比如在盛泽的盛泽步行街、在东 渚镇的财富广场中心，在木渎的商业街，还有在甪直镇即将开盘的吴风·甫里街，都是其 中的代表。

    这一类项目多以商铺为主，租售结合，而且从几十平方米到几百平方米，大小可自由 分割，选择性也比较大，里面还有一些娱乐、休闲、餐厅、超市等各种形式。

    模式三：一站商业式

    具体分析：对于前一种传统模式的单一和简单，一站式的项目似乎志在造城，这些项 目所处的地利位置也许不如前一种模式的地理位置优越，天时、地利、人和，这种模式 似乎缺少的是地利，但却是经营人和，用庞大的规模、雄厚的资金作为手段，各式各样 的形式，娱乐、休闲、购物等集众多于一体。

    当一些人诉说如何寻找市场，这种模式却是在制造一个市场，根据万有引力定律，大 体积吸引个人去消费，来带动消费，制造人气，比如有广场、商业街等形式的商业巨无 霸。这样的模式一般半租半买形式，回报率高，风险也大。

    模式四：主题性模式

    具体分析：所谓主题性模式，就是专业加专业模式，属于强强联合，1+1大于2，它们 有针对性地锁定购买人群，这样的模式在苏州逐渐的增多，为某一专业而打造项目，这 种模式很少有其他几种模式的要求配套的完善，商业的成熟，但对专业却要求得更高， 比如中国国际纺织城、华夏五金机电城、江南汽配市场、苏州车市、华东商业城等它们 定位明确，方向集中。

    模式五：个性特色模式

    具体分析：这样的项目一般地理位置和人气与其他的商业中心相比，还有好些差距， 包括人气的聚拢还需要一定的时间，但由于周围的配套、人气逐渐完善，升值空间也非 常大。

    另外也要求项目有一些特色来吸引客户，比如第三置业的生态写字楼，晶汇新屹的现 代SOHO模式都是让人有耳目一新的感觉，特色成为它们的第二生命，这样的项目大部 分是以出售为主。

    模式六：附加模式

    具体分析：所谓附加模式就是在住宅楼的周围，一些住宅项目的周边沿街商铺，特类 项目是住宅项目的附带的小花边，它的目标群是本住宅项目的业主，一般是两到三层商 铺，面积小，属于日常生活必需品。

    这种模式都是出售形式，价格要看形势，比如郭巷镇国香园的沿街商铺价格有8000元/ 平方米，雅戈尔未来城的小广场式商铺、石湖华城的沿街商铺、锦和加州等。