三季度供应平缓

    从国土局和德思勤监测数据得知，深圳市写字楼市场第三季度新增供应量4.32万平方米，同比去年减少41％，环比二季度减少69％，但相比一季度3.76万微增15％。总体来说今年前三季度写字楼供应节奏相对平缓。在经历去年集中放量后，即将入市的新增写字楼项目正在紧锣密鼓的建设中，市场处于能量储备期，即将于第四季度得到释放。

    第三季度，全市写字楼共成交8.2万平方米，环比二季度9.94万平方米的成交量减少17.5％。其中7月12日－7月31日成交1.38万平方米，成交78套，全部为存量市场成交；8月成交4.04万平方米，成交258套，除新增成交1.6万平方米外（福保区的长平商务大厦约3万平方米的成交量除外），存量成交2.04万平方米；9月成交2.73万平方米，136套。因9月新增项目好运来大厦未正式开盘，故9月写字楼成交也全部来自于存量销售。第三季度写字楼成交虽较上季度有所较少，但与其新增量减少有关。在没有新盘入市刺激市场的情况下，写字楼存量成交成为主流，深圳写字楼市场总体成交依然活跃。

    投资热转向写字楼市场

    二季度以来相继出台的调控新政主要是针对住宅市场房价增长过快、投机过热的情况，政府对住宅市场的调控使投资转移，越来越多的投资客从住宅市场中撤出来，把资金投入到写字楼物业中，以寻求新的商机。写字楼租金上涨，也使一批租用办公楼的中小型公司自购物业，投资明显增温。

    福田中心区在售项目如大中华国际交易广场、新世界中心、金中环商务大厦、卓越时代广场等，销售均价接近或超过2万元／平方米，部分高层单价已达到3万元／平方米。由于中心区写字楼供应量和成交量占全市写字楼市场的绝大份额，该片区的价格直接影响并拉升全市写字楼的租售水平，全市写字楼二手售价和租金持续保持上升态势。

    目前，福田中心区写字楼租金在105－130元／月／m2区间，二手楼售价在17000－21000元／m2之间，房价涨幅30－50％；车公庙片区的写字楼租金价格在85－110元／月／m2,其中品质突出的本元大厦，租金已达140元／月／m2,二手楼挂牌售价达到17000元／m2,直指车公庙片区价格新高。可以看出，市场对高品质高档的写字楼物业认同度相当高，投资回报非常可观。

    年末供应量充足

    后期市场供应量充足，诸多项目陆续入市。深圳写字楼在未来一段时间内将进入一个供应高峰期，中心区、中心西区、华强北等福田片区将有新量持续供应。即将面市的有财富大厦、地铁大厦、免税大厦、特美思大厦；另外，祈年项目、星河国际、丽兹·卡尔顿、香格里拉项目、港中旅大厦等正在建设中。中心西区方面，正在建设的联泰大厦、万轩国际、时代科技大厦也将带来30万平方米供应量。华强北片区的改造项目中华强广场、中航广场、鼎诚国际二期等正在陆续施工，为华强北带来约30万平方米的供应量。近期来看，4－5个项目将于第四季度入市，累计推售面积为28.7万平方米。

    8月底，广深港高速客运铁路（香港又称区域快线）的规划进行了重要调整，新铁路广（州）深（圳）段的深圳总站将南移至市中心的福田区，将建造全国首个地底火车站—福田火车站。巨大的客流与便利的交通将给深圳写字楼市场带来更多的机会，也预示深港、深广城际发展、商务往来即将驶上一个快速通道。 (德思勤置业研究中心)