尽管层层深入的宏观调控使中国房地产市场步入盘整期，加上针对外资的管制政策日益趋紧，但中国仍然成为亚太市场中跨境投资资本的主要集聚地之一，目标明确的海外基金和投行对寻找“猎物”痴心不改。

    在上海，虽然高档住宅包装成服务式公寓出租后的长线收益，让境外机构投资者们闻风而动，在4月至今的时间内，显现出收购动向的“转向”。

    但记者在与多位业内人士的访谈中发现，甲级写字楼仍是其最青睐、最希望进行整体收购的物业。

    写字楼占据整购“半壁江山”

    就在10月中旬，仲量联行披露：位于上海延安东路550号的甲级写字楼海洋大厦刚刚被新加坡腾飞集团收购，涉及金额1.6亿美元左右。据悉，海洋大厦目前满租率在80％左右，租金价格在每天每平方米0.7美元～1.0美元。

    花旗银行则在“限外”政策出台后，收购了上海北部中心城区最大的商业项目大宁国际商业广场4栋写字楼，总面积38194平方米、成交金额达到6600万美元。

    台湾顶新集团和三宝置业也不动声色地联手拿下位于上海南京西路1788号的商办地块，该地块规划中即包括甲级写字楼。而这一今年7月就以1.47亿美元成交的案例，由于收购方的低调，至今仍鲜为人知。

    仲量联行提供的《2006年投资交易一览表》显示，今年国内由外资收购的15笔大宗物业项目，交易金额已逾20亿美元，其中写字楼项目就有５宗，涉及金额近９亿美元。

    世邦魏理仕环球研究部10月24日发布的《2006年中国房地产市场海外机构投资调查报告》也显示，今年上半年外资对高档写字楼的投资比重依然最大，占所收购中国内地物业的42%，零售物业、酒店等则占12%，其余为高档住宅和服务式公寓。

    “今年海外机构整体收购的物业中，写字楼和高端住宅是平分秋色的，优质写字楼绝对是各方资本追逐的焦点。但由于甲级写字楼价格日益水涨船高，业主心态也越来越高，在不缺乏资金的情况下，大多开发商表现出惜售。”仲量联行中国区投资部总裁邓文杰称。

    开发商惜售缩小收购余地

    以往，很多写字楼的开发商都倾向于采取整售的方式，这样既节省人力、物力和时间成本，回款速度也快，很快能投入新一轮开发中。而眼下，这一形势正悄悄发生变化，一些开发商纷纷进行战略性的调整，倾向于将手中的写字楼转售为租。

    菲律宾首富陈永栽在9月已通过其两家下属公司之间的关联交易，将位于上海陆家嘴的裕景国际商务广场西塔楼从旗下裕景地产手中转给了达力集团，用于持有出租。而该项目的东塔楼已于去年7月分拆上市销售。

    位于上海南京东路商圈仍在建设中的宏伊大厦，开发商宏伊置业董事长郑育健则表示：“肯定不会采取整售的方式卖给基金。南京东路上先天具有极其成熟的商业氛围，也会吸引未来的商务人群集聚，经过3~5年的发展，南京东路写字楼市场完全有望与南京西路比肩。”

    事实上，上海今年仅有5幢甲级办公楼入市，总计仅有44万平方米的新增量，包括卢湾区的白金大厦、徐汇区的淮海国际广场等。而金融市场今年将全面开放、跨国公司对于办公楼需求的急剧膨胀等新因素导致了其租金和售价持续上升。

    仲量联行亚太区董事陈立民告诉记者，上海甲级办公楼需求在第三季度持续走高，浦西空置率从5.0％降至4.7％；租金由每天每平方米0.91美元升为0.95美元，增长4.4％；浦东租金增长更高达9.4％。

    “2008年上海写字楼市场将整年无新增供应量，甲级写字楼供不应求的现象从近期起将一直持续到后年。”陈立民说。

    “今年年底，甲级办公楼的租金及售价还将有8%~10%的上升趋势。”从高力国际发布的最新研究报告中也可看出，在这种情况下，越来越多的甲级办公楼开发商和物业所有机构必然选择将其长线持有、从而获得长期稳定收租回报，基金们的可选择余地也日益缩小。