我们都知道，十几年前北京写字楼市场供应极度短缺，国贸中心写字楼的租金曾高达每平方米每月100美元，如果以现在的眼光看这就是一个暴利的市场。这样暴利的产业当然吸引众多投资者蜂拥而至，各种类型的写字楼大量涌现。近几年，北京写字楼市场供需状况已基本平衡。据北京写字楼信息网统计，今、明两年市场供应将大增，在CBD地区、中关村、金融街、亚运村等区域累计至少有超过500万平方米的供应量，如果加上东二环和燕莎商圈等二线商圈的供应量在内总量达到1000万平方米。

    供应量

    去年，CBD地区供应量包括财富中心、华贸中心、银泰中心、万达广场、万通中心等近10个大型项目，总的体量近300万平米。再加上泛CBD区域的供应量可达到500万平方米。使该区竞争进入白热化阶段。

    北京中关村地区是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。

    金融街地区，历年都有大型国企的大单成交案例，去年就整栋买下六个写字楼。今年以凯晨广场、长安兴融中心为代表的写字楼项目也已经入市。未来两年还有100万平米的供应规模，不知是否还能有大买家的入场消纳？

    东二环、朝外地区，去年有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦、天恒大厦、新保利大厦以及铂宫等7个项目竞相亮相，使这一区域的写字楼供应量陡增近50万平米。此外，还有北环中心、非中心、传媒大道、德外科技园等众多写字楼项目集中上市，市场供应量剧增。

    今年截至第三季度末，北京优质写字楼市场总存量达到了９８０万平方米，加上第四季度新增的１００多万平方米，存量过千万（平方米）。

    市场需求

    面对如此庞大的供应量，市场能否有效吸纳十分令人关注。从基本层面分析，近年来北京经济整体向好，是支撑写字楼市场的基本利好因素。

    90年代中期开始，一些著名跨国公司改变了早期在北京设立办事机构的策略，转向将研发基地设在北京。在不到10年间，国际著名企业微软公司、IBM、西门子、宝洁公司、AMD、法国电讯、诺基亚等纷纷在京设立研发基地和亚太区总部，目前大型国际企业在京的研发机构和总部已近100家。北京科技产业的人材优势，是吸引国际企业将亚太地区甚至全球的公司研发总部设在北京的重要因素之一，这些机构对写字楼市场的需求量比较可观。

    在外资企业进入方面，今年1-10月，北京新批设立外商投资企业有千家，新批投资规模千万美元以上的大型项目上百个，这些新批外商投资企业主要集中在制造业和社会服务业。由于中国经济增长强劲，北京又是中国首都，其经济地位自然不容忽视。今年海外投资机构在京购置了大量写字楼物业，作为投资资产长期持有。一些外资企业也会效仿摩托罗拉和三星电子，打破以往在海外不购买不动产的惯例，开始整幢购买写字楼。

    由于北京的特殊经济地位，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的概念被炒的沸沸扬扬。去年北京金融街的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天燃气堪探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。另一个金融街的写字楼项目———中证大厦被网通公司整体收购。金融街地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。丰台的总部基地项目先期的300栋小独栋也基本销售完毕。

    此外，随着北京金融市场的逐步开放，一些外资银行、金融保险机构也会纷纷来京开办分公司、分行。国内多家证券、金融保险等机构的设立也为写字楼市场消化一部分增量。

    开发前景

    尽管北京市场对写字楼需求潜力巨大，但在新增供应量猛增的态势下，供应量明显大于需求量,这必然会导致激烈的市场竞争。在激烈的市场竞争中才会体现出开发商的实力、融资手段、经营理念是否能更胜一筹。

    首先，外资企业进入北京按以往的惯例来讲，绝大多数是只租不买。这对开发商资金回笼十分不利，如果开发商不能找到新的盈利模式，将会处于十分被动的境地。

    其次，以上海为龙头长江三角洲经济的迅速崛起，显示出更具活力的景象，一些大型跨国公司和金融机构将商务总部南迁上海的趋势隐然形成。北京写字楼市场在城际竞争的大背景下必然深受影响。

    第三，以前北京房地产的开发模式是，一个开发项目在获得立项并取得销售许可证后，可以通过楼盘预售回笼部分资金，其余的资金缺口可通过银行开发贷款、企业流动资金贷款以及建筑施工企业垫资的方式来解决，实行资金滚动式开发。这对开发商的资金实力要求并不是很高。这种由银行、客户承担风险的开发模式，已被央行明令禁止。使习惯了转变开发风险给他人的开发商们顿感资金吃紧，纷纷寻找其它融资渠道。但能募集的资金十分有限远达不到开发投入的要求。

    在这种行势下，众多房地产开发项目比拼的不仅是建设速度，更是出手的快捷，谁能尽可能快地把手中项目卖出套现，谁就有资格存活下来。当开发商们对自己所处境地有了清醒认识后，价格竞争、产品竞争应是最为有效的市场手段。

    新盈利模式

    以出售物业获得利润，是目前北京写字楼开发商的主流盈利模式。然而，大家应该看到，这种盈利模式对于一些资金实力雄厚的大公司而言并不是唯一的选择。在他们看来，一次性出售物业固然能体现现金利润，但对于一个资金充足的公司来说，持有经营优质物业，并长期获得稳定的收益，对公司未来发展会更为有利。随着写字楼市场供应量大增，大单买家越来越少，利用国外成型的金融产品，通过资本运做来谋求其他的盈利方式应该也是一个不错的选择。

    对于北京写字楼市场来说，现在最关键的也许并不是对于跨国公司的吸引问题，而是随着写字楼供应的大量增加，市场竞争已经不知不觉间进入一个新的深度。

    据北京写字楼信息网统计今年北京写字楼供应量达到500万平方米。中关村核心区大量写字楼在2004年建成，CBD区域也在今年进入字楼建设高峰期，亚奥板块、三环、二环沿线也有大量在建写字楼项目。在2004年一年之内，协议以及公开出让的办公类综合用地面积就有222公顷，这些项目如果建成，将形成上千万平方米的新增供应。与写字楼市场相对稳定的需求相比，供应量增加速度极其惊人。市场的迅速扩大以及供需变化差异，都促使我们对写字楼市场的发展特点、竞争特点进行深层思索。

    一、市场的新特点

    在这一轮市场扩张中，写字楼市场已经出现了一些新趋势，包括产品高档化趋势、地段价值提升趋势、市场精细化趋势等等，而其中“多元化”为北京写字楼市场最值得关注的特点。北京写字楼市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。在北京，一方面随着国内企业本身的积累、升级，国外大企业的进入以及新兴行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展；另一方面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经出现分离趋势：管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训、会议职能要求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面：

    1、地域分布的多元化

    商务活动聚集，发挥规模效应，是城市商务活动发展的一个重要阶段。目前，北京商务活动在继续聚集发展的同时，一些扩散的力量已经开始起作用，导致了写字楼市场地域分布多元化趋势出现。

    首先，是核心商务区周边扩展商务区的出现。随着核心商务区聚集程度提高，写字楼档次也越来越高，在大企业进驻核心区的同时，一些实力相对较弱的小型公司开始外溢，同时一些服务于大企业的小型公司也开始在核心商务区周边聚集，从而形成了核心商务区外围扩展商务圈。比如，中关村的万柳区域，就已经形成比较明显的外围商务特点。

    其次，是郊区商务活动的出现。除了市中心商务活动以外，以丰台总部基地为代表的商务花园模式以及望京等区域的科技园模式也逐渐成熟，怀柔、密云等地也已经出现不少公司的培训基地、数据中心等，郊区商务市场已经开始发展。

    再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

    2、建筑类型的多样化

    商务活动越来越丰富，也带来了多样化的办公建筑形式，这主要体现在以下方面：

    首先，物业属性的多样化。除了不同档次的写字楼，也有不少企业选择在公寓办公或者在酒店办公。尤其完全写字楼化的商住公寓，吸引了众多中小公司购买。

    其次，建筑形态的多样化。既有城市中心商务区的超高层建筑，也有以郊区商务花园为代表的独栋建筑，或者连体、联排办公建筑。

    再次，空间形态的多样化。北京写字楼市场中既有大公司喜爱的平层、开敞的办公空间模式，也有创意类公司钟爱的LOFT、跃层办公空间模式，也有律师事务所、政府机构等喜爱的隔间式私密办公空间形式。

    从设施设备、配套、服务等方面划分，各种级别、档次的写字楼，在北京写字楼市场也都可见到。

    二、竞争的新视角

    在经济发展速度相对稳定的情况下，写字楼新增需求量也相对稳定，而目前供应量却在快速增长，市场竞争势必越来越激烈。同时，商务活动复杂程度迅速提高，写字楼市场多元化趋势越来越明显，这都需要我们站在更高的层次上理解市场竞争。

    企业的目标是赚取利润，办公楼对于企业来说，也是生产资料，因此，如何促进目标客户（企业）生产力提升，将成为办公物业竞争的重要方向。写字楼促进企业生产力提升、增强企业竞争力的作用，可以在不同层次上体现。

    １、地点竞争力。即使在通讯技术、交通技术高速发展，全球化呼声高亢的今天，商务活动不但没有如一些未来学家预计的那样，迅速分散化、个人化，反而越来越集中；地点的竞争力价值不但没有下降，反而越来越重要。地点的竞争力首先体现在地点的效率上，主要表现为交通便捷程度、与客户交往的方便程度、配套居住商业方便程度等等方面；地点的竞争力还表现在地点的形象上，办公地点，往往能够比较好地传递公司实力、企业特点、公司理念等内容，从而形成地点的形象力，而这也是企业形象塑造的重要途径。不同公司对效率的要求与判断标准不同，对形象的要求也不同，因此理解地点的竞争力可以作为市场细分的重要指标，而打造强势的地点竞争力，更是写字楼项目在市场竞争中获胜的前提。

    ２、产业竞争力。迈克尔?波特在其《国家竞争优势》中提出了“产业簇群”的概念，指出了与企业有关联的产业生态群落对于提升企业生产力的价值。产业簇群对企业办公地点的选择也有重要影响。比如，中关村科技产业群落，由于高校密集，从而提供了众多公共实验室、高素质低成本的人力资源；科技类产业的聚集，也带动了元配件研发、制作、配送等业务发展；同时形成了科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系。中关村科技产业簇群的优势，能够对科技类企业及其上下游企业形成巨大吸引力，同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落，也会吸引相关企业。各个商务中心的产业簇群，在地点分布上也形成了比较清晰的、由中心区向扩展区逐渐变化的企业层圈。产业的竞争，实际是区位竞争的本质内容。对产业竞争力的理解是写字楼市场定位的另一重要依据，而写字楼项目开发中，也同样可以通过为产业发展创造条件，从而创造吸引目标客户的附加价值。

    ３、项目竞争力。写字楼开发中，如何为入驻企业创造附加价值，一直是房地产开发企业非常关注的问题。对于入驻企业来说，能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。基于商务的复杂性以及企业多样性，在写字楼市场竞争激烈的情况下，对市场进行细分，对客户群进行精确定位已经十分必要了。如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目才有可能形成独特的竞争力。比如，以科技类企业为目标，提供稳定的电源、宽带、恒湿恒温的机房等，就可以形成项目本身竞争优势；如果以创意类公司为目标，则良好的景观环境、舒适的室内空间布局、自由随意的商业配套等，都会形成项目优势。精确定位意味着放弃了平庸，同时也是放弃了一个大众化的市场，需要承担更大的风险，更需要慎重的前期评价。

    市场的多元化趋势，在给开发企业带来竞争的同时也带来了机会，只有在更高的层次上理解市场竞争的本质，才有助于开发企业在激烈的竞争中站稳脚跟。