2006写字楼市场分析
德思勤信息研究中心
存量供应分析
截止到8月底，深圳写字楼存量面积45.71万平方米，2509套，主要集中在中心区。因去年中心区写字楼的集中放量加上今年入市的项目，总供应量达到240万平方米。日前中心区入中心西区许多写字楼项目的待售单位普遍存在“双高”现象（即高楼层、高单价），虽然成交活跃，但市场仍待时日消化。
租赁及二手楼市场
6月以来相继出台的新政主要是针对住宅市场房价增长过快、投机过热的状况，政府对住宅市场的调控，使投资转移，越来越多的投资客从住宅市场中撤出来，把资金投入到写字楼物业中，以求新商机，写字楼租金上涨，也使一批租用办公楼的中小型公司自购物业。
据相关资料统计，目前深圳写字楼自用与投资的整体比例约6：4,写字楼市场平均回报率稳定在10％左右．投资者绝大多数以出租收益为主要目的。目前福田中心区大多数楼盘租金都在100~120元／平方米月区间内，车公庙的租金价格多数在80~100元／平方米月区间内。深圳一些老城区的写字楼如国贸、赛格租赁形势也非常乐观。位于福田中心区的甲级写字楼仍然是需求热点。同时由于该区的影射作用，使得中心西区也成为写字楼发展重要区域，空置率不断下降。
在深圳城市经济迅速发展、市场开放度增强等系列利好因素下，不少国际资本、国外基金来深圳购买写字楼物业用于收租，也是看中深圳写字楼长期稳定增长的租金收益回报。
有资料显示，目前深圳写字楼二手成交已超过一手，深圳写字楼进入了两级市场并驾齐驱的局面。随着越来越多的写字楼项目以租售相结合的形式投入市场，高品质的产品将进一步带动租赁市场的价格，深圳写字楼市场已步入活跃期。
需求分析
据统计，上半年整个深圳写字楼市场销量为16.3万平方米，同比上涨21.10％；销售均价14259.21元／平方米，同比上涨23.2％。由此看出，写字楼市场一直比较平稳发展，价格也是理性上涨，深圳写字楼市场表现良好，跟市场的供需平衡有关。据分析深圳写字楼市场的主要需求来自以下3个方面：
1、外资需求：据政府工作报告显示，“十五”期间深圳吸引外商直接投资累计达到147.24亿美元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境，外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度也显著加大。
2、中小企业需求：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，同时根据租约，合同相继到期，各区域相继迎来实力型企业换楼高峰。
3、投资需求：据政府工作报告显示，深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三，然而深圳写字楼的价格与北京、上海等其他大城市相比价格偏低。部分区域还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低，加上政府加大发展福田CBD政策利好，使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。
后市展望
1、下半年后期市场供应量充足，诸多项目陆续入市。
深圳写字楼在未来一段时间内将进入一个供应高峰期，中心区、中心西区、华强北等福田片区将有新量持续供应。即将面市的有财富大厦、地铁大厦、免税大厦、特美思大厦，或展开深层次的招租；另外，祈年项目、星河国际、丽兹·卡尔顿、香格里拉项目、港中旅大厦等正在建设中。中心西区方面，联泰大厦、万轩国际、辽宁大厦、时代科技大厦即将面市，带来30万平方米供应量。华强北片区的改造项目中华强广场、中航广场、鼎诚国际二期等正在陆续施工，为华强北带来约30万平方米的供应量。
2、交通规划利好出台，进一步带动写字楼市场。
8月底，广深港高速客运铁路（香港又称区域快线）的规划进行了重要调整，新铁路广（州）深（圳）段的深圳总站将南移至市中心的福田区，将建造全国首个地底火车站－福田火车站。并预计在2010年左右建成通车，它直接接驳香港中心区，从深圳到香港市中心，只需27分钟，且深圳地铁1号、2号、3号、4号线在这里交汇。这里将承担未来的广深港之间高频次、高端的城际商务客流。巨大的客流与便利的交通将给深圳写字楼市场带来更多的机会，也预示深港、深广城际发展、商务往来即将驶上一个快速通道。可以预见，福田火车站与地铁沿线的写字楼都将是最大受益者。
3、项目入市形势多元化，租售结合成趋势。
从写字楼目前入市表现看，高品质写字楼入市形式呈多元化，越来越多的高品质写字楼选择租售结合或只租不售的方式入市，在福田中心区体现尤为明显。保持产权完整、关注后续经营已逐渐成为写字楼市场发展的趋势，物业品质、管理的提升将进一步带动租赁市场的价格。
4、写字楼投资气氛渐浓，价格继续上扬。
深圳中心区目前在售写字楼价格约2万元／平方米左右，而中心西区在售写字楼价格约在1.5－1.6万元左右，和2004年相比，总体售价上涨了50％，比2002年更是翻了一番。随着深圳城市定位的清晰，WTO的推动，外资进入中国市场加速，在强劲的需求下，中心区、中心西区写字楼空置率已经低于10％，开始表现出″供不应求″的状态，商务气氛越来越浓。价格也将会出现整体上涨，从而彻底改变曾经出现的写字楼与住宅公寓价格倒挂的现象。
小户型供应量大
今年下半年小户型将有较大体量供应，将要面市的小户型楼盘主要有罗湖的红桂皇冠、天越翔园，福田的蜜园、岭尚时代，南山的深蓝季节、新德家园，关外的香缇雅苑等约11个项目，共供应6600套左右、面积达53万平方米（含商业面积，如表3）。另外，下半年其他大量楼盘入世也将带来较多的小户型新增供给。总之，市场供需两旺的局势将形成，小户型价格不会出现大的波动。
表2、2006年深圳将入市的小户型项目
从表2中可以看出，特区内市场仍将是今年下半年深圳小户型市场的主战场，但是，随着关内土地的进一步紧缩以及关外区域规划与交通的加快实施，关外将成为未来两年小户型的主要供应地。
8月公布的土地出让批文显示，宝安、龙岗两区今年下半年还有约80万平方米的住宅用地供应。这部分项目严格执行“9070”规定，会为未来一年的关外市场带来大量小户型供应，这些项目位置较为偏远，环境、配套需要很长时间的成长，或将拉低未来小户型的价格。
