2006年的深圳地产重心在哪里？回头审视年初的房地产大势预测，也许不少业内人士都将发现，自己犯了一个美丽的错误。以片区为基础研究单位，人们原来的预测是龙岗中心城、龙华将成为今年楼市的绝对重心。孰料市场遭遇新一轮房地产调控，风云突变、大势逆转，片区地产另有乾坤。

    仅以目前的态势看，关内地产依然是量少而升温，东部区域则可能稳中略升，而大热区域则可能是以龙华与坂田为代表的“深圳北城”、以新中心区为代表的“深圳西岸”、以平湖、观澜、沙井等为代表的边缘镇区等等，楼市明显呈现出了向更边缘区域扩散、向中部西部倾斜的态势，并在此基础上衍生出大大小小的多个片区，又由于相关条件和不同因素的制约，深圳各片区房地产出现了“冷热不均”不尽相同的发展状况。

    国际西岸统领楼市半壁江山

    毋庸置疑，7月28日的宝安拍卖地让已经“休养生息”一年有余的西岸楼市开始了升温的势头，而9月15日的招标地块则更直接地让西岸楼市有了勃发的理由。然而，更多理性的消费者、地产专业人士更愿意相信，土地价格抬升区域楼市价格的深层根源，在于区域城市价值，而西岸就有这样的规划基础与政府基础设施的投入基础。

    富通地产总经理黄文认为，宝安中心区拥有全市最大的体育中心（一期已建成，二期游泳馆正在建设）、全市最大的多功能商务中心（已出让土地，但尚未建设）、全市最大的商务酒店（已出让土地，尚未建设，12万平方米）和全市最大的物流码头（大小铲岛国家码头，集装箱标量超过盐田港，已建设）等，在交通上也有地铁1号延长线、海滨大道、广深沿江高速、宝安大道等利好，区域未来的城市价值清晰可见。黄文说，随着宝安中心区规划和建设的不断完善，有两个方面应该引起大家的关注：一是大铲湾港口与宝安机场的双港经济效应。宝安的大铲湾建成以后，和盐田港完全是两个概念。首先从港湾经济本身来讲，大铲湾港口是一个国际港口，在带来大量人流的同时，会形成国际化的概念。而且港湾是比较休闲的，休闲的气氛和国际化的人流，会在港湾周围形成多种文化并存的、生活品位较高的居住和生活氛围，再加上大铲湾的人流和货流是分开的，它既能带来港口经济的宁静、和谐和舒适度，同时又远离了港口的喧嚣，在这种情况下，它对国际西岸居住价值的提升是非常显著的。再加上航空港，国际西岸将在大铲湾附近形成一个独具魅力的双港经济休闲区。二是从福田中心区的规划与发展实践看，宝安中心区的居住功能将向周边转移，在现在的中央商务区和商业区的周边，形成与香蜜湖-园博园高尚居住区之于福田中心区一样的宝安中心区中央生活区。

    从供应上看，此片区无疑将是今年楼市的最热点区域，有富通城二期和三期、深业·新岸线、澎柏·白金假日公寓、西岸观邸、山语华庭、幸福海岸等10多个楼盘。

    罗湖与盐田整体供应趋向高端

    已经发展成熟的罗湖，楼市新盘供应日渐紧张，住宅开发更是走向衰退，连续几年的推盘项目都在十个以下，且都以规模偏小的项目为主。今年，罗湖可售楼盘大致有以下几个：岭尚时代、龙园·龙凤雅居、阳光绿地家园、鸿景翠峰和天越翔园等，其中岭尚时代和天越翔园可以说是绝对的新盘，其余楼盘均已开盘销售一段时间了。

    值得特别推荐的是位于福田区八卦四路的岭尚时代。八卦岭毗邻华强北商业区、蔡屋围金融商务中心，占据了未来城市发展最核心的中心地带，是深圳专业市场最密集、业态最丰富的片区。而位于福田八卦四路的岭尚时代则是该区域今年惟一推出的楼盘。根据《深圳市福田02-02号片区（八卦岭地区）法定图则》，政府对八卦岭的改造目标最终确定为综合服务区，片区将和华强北、巴登片区、彩田南、新中心区等五大区域一起确定为未来福田商业发展的重点。

    盐田楼市主要集中在梅沙板块，天然优越的海景、山景资源是盐田楼市的最大卖点。区域内在售项目主要是泊岸雅苑和湖心岛公寓，前者酒店公寓部分已经销售完毕，后者9月23日开盘，推出236套住宅，在实际均价每平方米1.3万元的高位上出货160套，可见市场热捧之态势。未来，区域内还将有东部华侨城、京基酒店等项目推出。

    南山与福田楼价标杆地位依然

    之所以将南山与福田作为一个区域来整体阐述，是因为南山与福田的整体供应量相比于关外而言，已经是绝对的“弱势群体”，但两区新盘的江湖地位却足以捍卫关内地产最后的尊严。

    应该说，福田与南山的楼市并不需要太多的利好因素来刺激，就可以稳步上扬。但从今年上半年的情况看，形势还是有些不同。南山是在延续旧年的“蓬勃发展”势头，华联城市山林、名家富居、西湖林语、卓越·浅水湾等楼盘均是如此。而在福田，祥云·天都世纪、华尔登府邸、香蜜湖·瀚城、景源华庭、蜜园等楼盘则相对比较平稳。很多开发商认为，西部通道将刺激南山的发展，而福田在2030年的城市规划中依然是深圳的CBD，这些都说明南山与福田在大深圳格局中的城市地位将进一步加深，所以楼市基础还是比较结实的。

    从供应上看，福田的新盘不多，而且大多是中小户型项目，但南山的供应量就比较大，产品线也丰富很多。

    龙岗中心城未来三年供应最多

    在今年年初，龙岗中心城曾经是整个深圳楼市最让人遐想联翩的区域。深圳城市“东进”、与惠州、汕头的融合等深圳未来城市大格局的广泛讨论给了龙岗中心城楼市极大的信心，再加上去年一年来龙岗中心城楼价的迅猛飙升，很多人相信龙岗中心城将是今年楼市的绝对重头戏。

    然而，现实却让人大失所望。上半年，龙岗中心城的供应主要是中央悦城、招商依山郡以及佳兆业水岸新都，由于房地产新政的影响，原本预计要在下半年面市的龙光君悦龙庭、天健现代城、鸿荣源公园大地、奥林华府、东方沁园等楼盘均可能要推迟发售了。所以，可以预想，今年龙岗中心城楼市的供应面积将有所减少。

    更有意思的是，9月15日的政府招标地块结果让许多业内人士看清楚了开发商对于片区楼市的真实预期。招标结果显示，龙岗中心城的两块大地落入中海与振业囊中，而毗邻的坪山地块也被万科竞得，但从招标价格来看，与去年天建地产竞拍地块却有一定差距，这说明地产大鳄是非常谨慎地看好片区楼市的未来发展前景。

    对于龙岗中心城来说，利好消息也不少，一是世界大学生运动会的争办工作如火如荼，奥运板块的优势比较明显。二是地铁三号线正式开始拆迁，预计年内完成50%的拆迁，而明年年中最终全部拆完。这表明，地铁与深惠路拓宽工程真的开始了。

    深圳北城新盘涌现一骑绝尘

    整个今年上半年，以龙华为核心的“深圳北城”楼市始终处于供应饥渴的状态，基本上没有新盘推出，可售单位多为旧年剩货。在此种态势下，金地·梅陇镇脱颖而出，给了市场极大的信心。然而，接踵而来的却是严厉的房地产调控，龙华楼市瞬时跌入冰点，多数楼盘推迟发售时间，少量新盘逆势推售，结果并不理想。步入8月底、9月初，龙华楼市又有翻身之势，七里香榭是为第一引擎。

    阳光·新境开发商副总经理骆湘妮在接受采访时说，龙华最新的升温态势，直接导火线是9月1日开通的梅龙路。以往置业龙华的关内人心里总有一道槛，那就是拥堵的民治路造成的交通障碍，如今开通的梅龙路极大程度上缓解了这个问题。“从阳光·新境出发，走梅龙路，直达梅林关口，开车也就是5分钟，比从市民中心到华侨城还快。”其实，除了梅龙路，龙华交通的动力还很充足：直通香蜜湖的福龙路已经开工，地铁四号线预计2008年贯通，深圳新客运站选址龙华……再加上已经开通的“深圳二环”南坪快速，数条交通干线将彻底让龙华升格为“深圳次中心”，与福田融为一体。

    供应方面，未来两三个月内，区域内将有阳光·新境、珠江旭景、香堤雅苑、卓能雅居、第五园、万科城等20多个楼盘、超过120万平方米推出，可以说是深圳楼市供应的主战场。

    布吉与横岗深惠路沿线挑大梁

    作为罗湖的后花园，布吉地产在去年下半年可以说是一逞威风，布吉生态新区与布吉东区深惠路沿线的异军突起成了一时不二的亮点。直到今年上半年，布吉似乎还是延续着这种势头。而横岗则始终处于不温不火的状态，早年是中海怡美山庄，随后是振业城，再后面就是信义锦绣花园了。整体来说，此片区楼市依然在积蓄能量，短期内不会有太大变化。

    然而，值得关注的是，2006年结束观望的破冰之旅、“金九银十”的启动号角就是在这个区域吹响的。一个是信义锦绣花园，一个是佳兆业可园，两个楼盘都是在全市楼市尚在观望的时候，率先出击并取得了不俗的成绩。说明区域的楼市价格与居住价值还是得到了消费者的认同。

    从供应上看，未来片区内将依然以布吉生态新区为供应热点，区域内有慢城、绿谷、中海怡瑞山居等楼盘推出，而深惠路沿线将有信义假日名城最后一批单位以及佳兆业可园等新货推出。另外，中旅·80后街、左庭右院、紫郡、英郡年华、文雅豪庭等项目仍有少量单位可售。预计，供应总量不会太大。

    布吉生态新区的卖点是78万平方米的石芽岭生态公园，这是集登山康体、室内健身、休闲娱乐、亲近自然于一体的布吉第一个公益性市政公园。而深惠路沿线楼盘的卖点则是深惠拓宽、地铁三号线开始拆迁、施工。但最根本的，还是实惠的价格。

  晶报记者胡春/文