1、未来五年以消化存量为主
2005年的第四季度福田中心区的写字楼集中放量供应，加上今年将投入市场的近60万平方米，总供应量达到了230万平方米，是2005年的销售总面积的近8倍。考虑到今后市场的零星供应和销售量逐年增长的趋势，预计未来至少五年内，市场的供应压力不会消除，市场以消化存量为主旋律。
2、写字楼价格仍有上涨空间
自2005年中开始，深圳住宅市场出现了价格飞涨的局面，而写字楼价格的增长幅度则相形见绌，在一段时间内出现了住宅和写字楼价格“脑体倒挂”的现象。虽然目前写字楼价格出现了快速的“补涨”，但从与住宅价格的比较来看，尚有一定幅度的上涨空间。
此外，导致写字楼价格进一步上涨的动力是投资热点的转移。新政策对开发住宅单位面积的限制，小面积住宅的升值空间相对较小，加上流通成本的因素，使得投资资金的收益受到较大影响。同时，对住宅投资进一步打压的政策预期，住宅价格严重偏离实际价值和居民承受能力，使得投资住宅的风险也大大加大。
3、供应主体西移
一方面，福田中心区可用于开发办公物业的土地基本已经进行了开发，剩余地块的占地面积不超过5万平方米，因此未来几年中心区的写字楼供应除现有存量外，新增面积不会太多。另一方面，南山区居住着100多万人，但写字楼的存量非常少，缺口巨大，南山区的写字楼长期处于供不应求的状态。西部通道2006年底的开通，南山作为连通深港、辐射内地的重要咽喉通道，其战略枢纽地位日益突出，南山商业文化中心被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心，进行重点建设，并且该地区可供开发的办公用地也相对较多，所以未来写字楼的新盘供应将以南山区为主。
2006年深圳办公物业市场分析报告
英联国际不动产顾问事业部
房地产业目前已成为万众瞩目的焦点，尤其是与百姓生活息息相关的住宅市场，由于《国六条》的重拳打压和今后政策收紧的大方向，使得住宅市场前景的不确定性增加，办公物业和商业物业逐渐成为市场和资本关注的热点。市场平稳
1、整体价格走势
2005年第三季度起，深圳的住宅市场销售价格开始高速增长。同时，办公楼的租售价格也悄然启动，根据笔者对蔡屋围、中心区、车公庙片区的实地调研，三片区甲级写字楼销售均价分别由2005年中期的12000元／平方米、13000元／平方米、11000元／平方米，上涨到目前的14000元／平方米、16000元／平方米、13000元／平方米，涨幅分别为16.7％、23.1％、18.2％，中心区在售的新盘价格甚至高达18000－20000元／平方米。租赁价格与销售价格呈现同样的上涨趋势，不过由于租赁价格开始上涨的时间较早，投资收益率的压力已提前释放，所以涨幅并未出现明显加速。
2、片区分布及特征
目前深圳市写字楼主要分布于福田、罗湖和南山区，盐田和关外两区办公物业较少。
罗湖区是深圳开发最早的片区，随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少。以深圳地标——地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、华润大厦、金丰城等项目，共同组成了号称深圳华尔街的蔡屋围商务区，该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。
福田区不断崛起，取代了罗湖区的商务中心地位。目前福田区的写字楼主要集中在华强北、中心区、车公庙三个片区。华强北拥有一批素质较高的写字楼，但环境相对嘈杂。福田中心区是深圳的CBD，规划起点高，是目前深圳高档写字楼最为集中的地带，也是深圳未来的商务中心，但商业配套还需进一步完善。车公庙片区兴建了大量写字楼项目，由于该片区的大部分写字楼使用年限等同于工业厂房，所以租金、售价相对便宜。
南山区的写字楼主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个片区。科技园片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。一些由大公司开发以自用为主并部分出租的写字楼项目，具有较高档次。南山商业文化中心片区由于兴起较晚，且缺少商务氛围，高档写字楼物业较少。供给适中
经过2005年第四季度福田中心区写字楼的集中放量，将175.5万平方米的天量推向市场后，今年中心区又有星河世纪、卓越时代广场、鹏基商务时空大厦、新世界中心、荣超经贸中心取得预售资格新增供应量超过30万平方米，还有即将入市的时代财富大厦等。车公庙片区也将推出近30万平方米的写字楼，主要包括时代科技大厦、敦煌大厦、中国经贸大厦、联泰大厦、万轩国际等项目，是近年来该片区最大市场供应量。南山区有天利中央商务广场推出。2006年深圳写字楼项目供应情况需求旺盛
知名外资企业纷纷选择福田中心区的甲级写字楼设立其区域总部或机构。同时，一些外资企业也改变了以租赁为主的习惯，开始购置写字楼，一方面反映了其对深圳发展前景的乐观态度，同时也显现出了他们对深圳写字楼物业保值增值的信心。
从市场销售量的变化来看，也呈逐年加大的趋势，在2005年达到了28.49万平方米，创近年来的新高，体现了市场对写字楼物业的需求旺盛。
由经济增长引发的正常需求是推进写字楼销售增长的一方面因素，另一个重要因素是因房地产热导致的投资、投机所引起的非正常需求，而这种非正常需求正逐渐超越正常需求的比例。从目前销售的星河世纪、卓越时代广场、新世界中心、敦煌大厦等项目来看，购买主力均是以个人为主。从英联的数据显示，目前写字楼市场的投资比例已经超过了五成，而且这种趋势还有愈演愈烈的态势。（ 2006年07月07日 )
