在地产项目规划期就引进主力商家，实现开发商、主力店和小业主等多赢局面

    商业地产迎来“主动订单”时代

    随着商业地产与零售连锁主力店合作的日益密切，越来越多的开发者认识到“订单式商业地产”的重要性。所谓”订单式商业地产”，就是在项目规划期引进主力商家，来准确定位项目的规划，这样既可以避免项目开发的盲目性，又能保证项目对主力店的适用性，同时在前期引进了主力店，对项目中小客户的招商可以起到带动作用，从而带动整体商业氛围的形成，最后招商销售一举成功。

    商业地产并非“一订就灵”

    从目前一些地产商与零售主力店的合作实践来看，尽管经营状况有喜有忧，但订单式商业地产本身还是值得肯定的。由此可见，订单式商业地产只是提供了商业地产成功的可能性，并不意味着一定会成功，绝对不是一招制胜、一订就灵。同时，订单式商业地产在主力店效应之下，常常会导致忽视项目辅营区域的定位和经营，使得辅营区的经营不能与主力店互补，也不能充分利用主力店带来的人流，加上项目在引进主力店时在租金上做出了较大让步，使得订单式商业地产的价值和效益并未能最大化。如何将“订单式商业地产”完善，引领商业地产进入一个新的订单时代，将是一个负责任的开发商或代理商应做的。

    尽管商业地产的开发与零售主力店的连锁是一种双向的需求，但由于商业地产开发量较大，零售主力店在连锁扩张中有着较大的选址空间，使其在租赁谈判中处于强势地位。零售主力店凭借着强大的实力和品牌效应，抓住开发商招主力商家步骤滞后的软肋谈判，一般均采用租赁方式，而且租金压得很低，使得开发商处于被动的局面，租赁难以获得预期的收益。目前市场上以销售为目标的商业地产项目，往往对零售主力店依赖性较强，为了以优惠的条件引进主力店，发展商租赁给主力店的租金，回报率约为3－4％，相对于商铺市场投资回报率8％而言几乎减少一半。

    即使引进了主力店，主力店与辅营区的经营定位、互补效应也必须深入研究。不少商业地产项目往往以为引进主力店就万事俱备了，发展商与代理商利用大商家的品牌作为噱头大肆炒作，迫使小商家在未做充分的调研和认证的情况下，就付了定金，进驻到了项目，最后就像进了股市，几家欢乐几家愁，而从未考虑过大小商家的和谐搭配。比如某些商业地产项目引进了超市主力店，其辅营区往往配以精品百货，由于超市属于日用品常规性消费，而百货属于季节、节庆性消费，结果辅营区根本无法利用超市主力店带来的人流。据深圳世方商业地产顾问机构对长沙、武汉等“超市主力店＋辅营区精品百货店中店”模式的商业广场调查，由超市主力店进入辅营区的人流约占百分之十，而这百分之十之中又能产生购买的比例就更有限了，于是便产生了超市人头涌涌、辅营区人影稀稀的鲜明的反差。

    尤其值得注意的是，一些零售主力店利用自身品牌知名度和租赁的面积规模，将部分物业转手出租给小商户做起了“二房东”，结果用较少的租金换得较高的租金回报，使开发商的利益受损，同时也使项目的辅营区的小商家受到极大的负面影响。